近日，大興法院召開新聞通報會，介紹該院審理的經(jīng)營類房屋租賃合同糾紛案件基本情況、特點及裁判提示，并通報了4起典型案例。房屋租賃合同的正常履行，直接關(guān)系到出租人和承租人的切身利益。在經(jīng)濟活動極度發(fā)達的當今社會，穩(wěn)定的房屋租賃市場不僅需要完善的法律，也需要出租人和承租人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)合理合法地行使權(quán)利，履行義務(wù)，共同促進房屋租賃市場和諧穩(wěn)定發(fā)展，降低社會運行成本，減少此類案件的數(shù)量。
對經(jīng)營類房屋租賃合同糾紛案件的梳理，大興法院發(fā)現(xiàn)該類案件存在四大特點：
一是經(jīng)營類房屋租賃合同約定不明確導(dǎo)致出租人和承租人糾紛隱患大。房屋租賃主要涉及承租人對房屋的占有使用，因此租賃房屋從交付到返還的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)因經(jīng)營類房屋租賃合同某項條款約定不明確，導(dǎo)致出租人和承租人發(fā)生爭議，協(xié)商無法達成一致而引發(fā)訴訟的現(xiàn)象。
二是此類案件矛盾尖銳，承租人無法正常辦理營業(yè)執(zhí)照的原因不同，案件調(diào)解難度大。此類案件涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，雖然最終要求解除合同、賠償損失的理由都是無法辦理營業(yè)執(zhí)照，但不能辦理營業(yè)執(zhí)照的原因不同，需要法官有更高的業(yè)務(wù)要求和審判經(jīng)驗。
三是勘驗現(xiàn)場、鑒定評估情況較多，普通程序適用率高，審理周期長。在涉及對房屋添附物作價補償時，承租人和出租人對裝修殘值爭議較大，往往需要申請法院委托專業(yè)評估機構(gòu)進行評估。同時，評估添附物價值又要求法院及評估機構(gòu)進行現(xiàn)場查勘確定評估范圍，評估鑒定需要一定的時間，導(dǎo)致該類糾紛審理周期長于普通民事案件。
四是經(jīng)營用租賃房屋因無法辦理營業(yè)執(zhí)照，導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)的案件有增長趨勢。在簽訂房屋租賃合同以后，承租人可能因種種原因無法辦理營業(yè)執(zhí)照，導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)。當矛盾出現(xiàn)后，租賃雙方都認為是因?qū)Ψ降脑驘o法正常辦理營業(yè)執(zhí)照，雙方爭議較大。
針對經(jīng)營類房屋租賃合同糾紛案件審理過程中的相關(guān)問題，大興法院法官提示：
出租人在簽訂合同時，應(yīng)問清承租人的使用目的，并確保提供的房屋能夠?qū)崿F(xiàn)合同約定的使用目的。建議承租人提前向其所欲開辦的商業(yè)項目可能涉及的管理部門做好咨詢，核實房屋產(chǎn)權(quán)情況以及是否存在行政管理限制，一旦發(fā)現(xiàn)合同目的無法實現(xiàn)時，應(yīng)及時止損，盡快提出解除合同的要求，避免損失進一步擴大。
大興法院有針對性地通報了無法辦理營業(yè)執(zhí)照的典型案例，提醒公眾在訴訟前避免風(fēng)險，在訴訟中理性解決糾紛。
案例一 ：房屋缺少環(huán)評手續(xù)、飯店投資千萬損失嚴重
案情介紹：2012年12月21日，承租方某公司（乙方）與出租方某房產(chǎn)公司（甲方）簽訂房屋租賃合同，約定乙方承租甲方位于北京市大興區(qū)西紅門某號樓的房屋，房屋用途為開火鍋店。合同簽訂后，某房產(chǎn)公司將房屋交付某公司。某公司按約定支付租金和押金，并對房屋按照開火鍋店的標準進行裝修，僅裝修設(shè)計費就支付了262500元。后某公司完成了工商局企業(yè)名稱預(yù)先核準、取得營業(yè)前消防安全檢查合格證。因涉案房屋所在的由某房產(chǎn)公司開發(fā)的整體樓盤建設(shè)項目未辦理環(huán)評驗收，所以環(huán)保部門未受理某公司的餐飲環(huán)評申請。由于缺少環(huán)評餐飲許可手續(xù)，某公司未取得工商執(zhí)照，無照經(jīng)營一段時間后，遭到多次處罰。某公司主張某房產(chǎn)公司構(gòu)成根本違約，起訴請求法院判令某房產(chǎn)公司賠償各項損失共計1000余萬元。
法院認為，某房產(chǎn)公司在訂立合同時已經(jīng)知道某公司簽訂租賃合同的目的。某房產(chǎn)公司作為出租人應(yīng)當保障租賃物符合合同約定的用途，同時承擔租賃物的瑕疵擔保責任。因某房產(chǎn)公司提供的租賃物存在隱蔽瑕疵，導(dǎo)致某公司租賃房屋的目的無法實現(xiàn)，應(yīng)當承擔違約責任。最終判決某房產(chǎn)公司賠償某公司各項損失共計430余萬元。
提示與建議：房東作為出租人，不能簡單的認為只要有房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋的用途為商業(yè)，對外出租時就可以百無禁忌了。對于一些隱蔽瑕疵，許多房東本人可能都不清楚，或者雖然了解，但以為對于出租使用目的不會存在障礙，所以在簽合同時滿口答應(yīng)承租人的房屋用途。
本案中，出租人允許并限定承租人租賃房屋只用于開辦火鍋涮肉店使用。結(jié)果雖然其他手續(xù)都順利通過，但因房屋環(huán)評尚未通過，導(dǎo)致承租人投入大量裝修后而合同目的無法實現(xiàn)。雖然后來涉案房屋所在項目的環(huán)評手續(xù)通過，但已經(jīng)于事無補。倘若當初出租人能意識到環(huán)評手續(xù)的重要性，對此做好提示，不至于雙方都發(fā)生重大損失。本案中，承租人在裝修完畢后不能取得營業(yè)執(zhí)照，此時承租人已經(jīng)知曉合同目的無法實現(xiàn)，但其仍違規(guī)無照經(jīng)營餐館，無形中擴大了損失。建議遇到此情況后，應(yīng)及時止損，盡快提出解除合同，退還房屋。
案例二 ：房屋辦證未補辦消防手續(xù)、承租人咖啡廳計劃泡湯
案情介紹：某公司系大興區(qū)某鎮(zhèn)某處房屋所有權(quán)人，房屋產(chǎn)權(quán)證的登記日期為2005年12月21日。房產(chǎn)證及房屋登記表上登記的設(shè)計用途為辦公。2014年7月6日，李某與某公司簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定某公司該處房屋出租給李某經(jīng)營咖啡廳。合同簽訂后，李某開始裝修施工。施工期間，城管監(jiān)察隊多次以業(yè)主未去辦理裝修施工登記為由勒令停工。幾經(jīng)周折，在裝修完成后辦理營業(yè)執(zhí)照的過程中，因該房屋當年辦理產(chǎn)權(quán)證時，沒有向消防部門申報消防驗收，導(dǎo)致辦照申請未被受理。根據(jù)消防部門的答復(fù)，營業(yè)面積在300平方米以下的，屬于小規(guī)模范圍，不需要預(yù)先設(shè)計審核，可先進行施工，消防部門在開業(yè)前檢查驗收。如果整個大樓主體沒有消防驗收手續(xù)，消防部門將不受理裝修的驗收申請。
法院經(jīng)審理認為，涉案合同中約定租賃房屋的使用用途為開辦咖啡廳，某公司在簽訂合同時已經(jīng)明確了解到承租人的使用目的，其作為房屋產(chǎn)權(quán)人和出租人，應(yīng)保證其出租的建筑物各項手續(xù)齊全、合法。本案中，某公司將消防手續(xù)存在瑕疵的房屋出租給李某，故對于因消防障礙無法進行報批手續(xù)，進而導(dǎo)致不能辦理營業(yè)執(zhí)照的不利結(jié)果，應(yīng)由負有瑕疵擔保義務(wù)的某公司承擔。法院判決某公司退還李某房屋租金、押金，并賠償李某裝修損失費64300元。駁回李某的其他訴訟請求。
提示與建議：本案雙方都有責任，一方面是出租人將辦公用房屋出租用于咖啡廳時，沒有認真了解此類商業(yè)經(jīng)營的手續(xù)限制。另一方面，承租人在裝修中未事先申報裝修手續(xù)，導(dǎo)致多次被城管處罰和停工。并且，如果承租人不是盲目裝修，而能在辦照前事先多向相關(guān)管理部門多做了解，可以提早發(fā)現(xiàn)辦證障礙的隱患，避免損失擴大。
法官還是提醒當事人，多做調(diào)查了解工作。其實，每個區(qū)、鎮(zhèn)都有行政服務(wù)綜合大廳，其中每一個部門的工作內(nèi)容、審批手續(xù)和流程，都在事項辦理告知卡中有詳細的說明和提示。承租人在承租房屋前或者實際投入使用前，若能提前到各個窗口向工作人員咨詢，既可以對于流程全面了解，也能在此過程中及早發(fā)現(xiàn)問題。
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