僅付清房款未簽合同又被抵押，房子應(yīng)歸誰(shuí)所有？

導(dǎo)讀：買賣房屋時(shí)，雖未正式簽訂商品房買賣合同，訂購(gòu)單具備商品房買賣合同主要內(nèi)容，并且已經(jīng)按約支付購(gòu)房款的，該訂購(gòu)單應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同，雖被房地產(chǎn)公司抵押，但未辦理抵押登記，抵押權(quán)不能設(shè)立。

案件簡(jiǎn)介：2014年10月18日劉某某與房地產(chǎn)有限公司就三個(gè)商鋪各簽訂一份《訂購(gòu)單》，其中詳細(xì)約定商鋪位置、房號(hào)、面積、單價(jià)、總價(jià)等。特別約定于2014年11月10日攜訂購(gòu)單等材料辦理購(gòu)房簽約手續(xù)，逾期訂購(gòu)單作廢。同時(shí)在備注中約定了優(yōu)惠政策以及付款時(shí)間，雙方在訂購(gòu)單中簽字蓋章。同年11月10日劉某某按照約定付清房款，隨又交納了維修基金及物業(yè)費(fèi)、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)，涉案商鋪也已交付劉某某，但一直未辦理購(gòu)房簽約手續(xù)。

另2013年1月24日張某某出借100萬(wàn)給房地產(chǎn)有限公司，將上述涉案商鋪以名為買賣實(shí)為抵押的方式抵押給張某某，未辦理抵押登記。

（案例索引：（2016）皖0602民初1220號(hào)）

裁判結(jié)果：法院認(rèn)定劉某某與房地產(chǎn)公司就涉案商鋪的買賣合同有效。

律師說(shuō)法：

1、未簽合同，僅依據(jù)商品房訂購(gòu)單也可能產(chǎn)生合同效力。

在本案中，爭(zhēng)議焦點(diǎn)是劉某某與房地產(chǎn)公司就涉案商鋪訂購(gòu)單效力的問(wèn)題。劉某某與房地產(chǎn)公司雖然未簽訂正式的房屋買賣合同，但雙方在涉案商鋪訂購(gòu)單中已經(jīng)約定了房屋的位置、房號(hào)、單價(jià)、面積、總價(jià)及付款方式，并簽字蓋章予以明確。該訂購(gòu)單已將商品房買賣合同的主要內(nèi)容予以議定，且該訂購(gòu)單中其他內(nèi)容不違背國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定，劉某某亦依照約定支付了全部房款甚至交納了維修基金及物業(yè)費(fèi)、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)，房地產(chǎn)公司也交付了涉案房屋交付于劉某某使用至今，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條之規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。因此應(yīng)認(rèn)定劉某某與房地產(chǎn)公司就涉案商鋪的買賣合同有效。

2、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立要求辦理抵押登記。

雖然房地產(chǎn)公司將上述涉案商鋪抵押給張某某，但因未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，抵押權(quán)不能設(shè)立，張某某對(duì)涉案商鋪不享有抵押權(quán)。因此張某某不能依據(jù)此種抵押權(quán)來(lái)阻斷劉某某取得商鋪所有權(quán)。

以上就是僅付清房款未簽合同又被抵押，房子應(yīng)歸誰(shuí)所有的案例介紹，希望能解決您的問(wèn)題。對(duì)司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛，如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢合同方面的專家律師，以免少走彎路，更好地解決自己所面臨的問(wèn)題。

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