案例簡介：房屋銷售廣告引爭議 購房者要求賠償損失
原告訴稱，原告向被告購買上海市閘北區(qū)的系爭房屋，購房時，被告的銷售人員告知原告所購房屋樓前今后將建造一座大型商辦綜合樓，該商辦樓與系爭樓房之間的間距為35米。目前，商辦樓工程已破土動工，原告方得知商辦樓與原告居住的系爭樓房實際間距為25米左右，比原先廣告及模型中標注的間距縮短了10米左右?，F(xiàn)訴請要求判令：1、被告支付原告視野受到影響的損失費；2、被告支付原告因光照及通風受到影響的損失費。
被告辯稱，商辦樓與系爭樓房屬同時報請規(guī)劃審批，但因兩者分期開發(fā)，被告從未向原告承諾過該間距為35米。被告建造的商辦樓經(jīng)規(guī)劃部門審批，符合國家標準城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，被告亦嚴格按照設(shè)計規(guī)劃許可進行施工，未影響原告的視野、通風及采光。因被告沒有違約，故不同意原告全部的訴訟請求。
法院判決：原告訴請賠償損失的要求不予支持
法院認為，原告以銷售廣告中所顯示的建筑物間距與實際間距不符為由，要求被告賠償其視野、通風、光照等損失缺乏相應(yīng)的事實及法律依據(jù)。判決如下：原告要求被告賠償損失的諸項訴訟請求，均不予支持。
律師說法：房屋銷售廣告與房屋實際情況不一致 購房者可以要求賠償損失嗎？
本案爭議焦點如下：1、被告制作的銷售廣告屬要約邀請，還是應(yīng)當視為要約？被告是否違約？2、被告建造商辦樓的行為是否侵犯了原告的通風、光照、視野等權(quán)益？關(guān)于爭議焦點1，原告關(guān)于被告的銷售人員曾告知今后將建的商辦樓與系爭樓房的間距為35米的主張，缺乏證據(jù)予以佐證。此外，《預(yù)售合同》中對商辦樓與系爭樓房的間距亦未進行約定，附件六的小區(qū)平面布局圖中也僅有住宅部分的布局而未包含商辦樓。況且，補充條款第十四條亦載明：除合同、合同附件及補充條款以外，合同的任何一方不得援引任何其他書面的、口頭的或其他形式的承諾、聲明、告示、宣傳資料。因此，銷售廣告和小區(qū)全景模型應(yīng)屬要約邀請，而不能視為要約，被告的行為不能視為違約。關(guān)于爭議焦點2，原、被告之間為不動產(chǎn)相鄰關(guān)系，基于相鄰關(guān)系制度的固有功能，相鄰建筑物的所有人或利用人之間必須負有一定的容忍義務(wù)。只有在日照、采光和通風等妨礙超出必要的容忍限度，受害人主張損害賠償才能夠得到支持。本案商辦樓的建設(shè)經(jīng)規(guī)劃部門審核批準，且根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)未顯示其設(shè)計、建造違反了相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當視為未超出社會一般人的容忍限度，其行為不具有違法性，因此，被告建造商辦樓的行為不能視為侵犯了原告的相關(guān)權(quán)益。
法律依據(jù)：1、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。2、《物權(quán)法》第八十九條建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。
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