案例簡介：購買動遷安置房雙方引爭議
原告孫某訴稱，2009年，被告王某與原告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定被告將其動遷安置所得的位于上海市浦東新區(qū)的系爭房屋出售給原告。2014年，原告前往房地產(chǎn)交易中心查詢，得知系爭房屋于2014年7月過戶至被告羅某名下。原告請求：1、判決認定被告王某與被告羅某之間的房屋買賣合同無效，房屋恢復至被告王某名下；2、判決認定原告與被告王某之間的房屋買賣合同有效，被告王某協(xié)助原告將系爭房屋過戶至原告名下。
被告王某辯稱，原告所述關(guān)于原告與被告王某之間房屋買賣的過程屬實。系爭房屋的房產(chǎn)證在被告王某借錢辦公證時被拿走，2014年8月才知道該房屋被出售給羅某，自己對該交易并不知情，也未拿到過房款。
被告羅某辯稱，其系通過中介善意購房，并不知道房屋之前曾經(jīng)出售給原告。羅某實際支付房款219萬元，系爭房屋已過戶至羅某名下，羅某系合法取得房屋所有權(quán)。
法院判決：房屋買賣合同雖有效但履行不能
原告要求確認該合同有效之訴請可予支持，但依據(jù)該合同要求將系爭房屋過戶至原告名下之訴請不予支持。判決如下：1、原告與被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有效；2、駁回原告的其余訴訟請求。
律師說法：購買動遷安置引發(fā)爭議，可以要求房屋所有權(quán)人過戶嗎？
首先，本案爭議焦點在于被告王某與被告羅某之間訂立的房屋買賣合同是否有效。原告孫某認為該合同系兩被告惡意串通損害原告利益的合同，是無效合同。被告王某認為該合同系在未征得產(chǎn)權(quán)人同意的情況下訂立的合同，是無效合同。被告羅某則認為購房時自己并不知道被告王某曾將房屋出售給原告，系善意購房人，其與產(chǎn)權(quán)人訂立的買賣合同有效。法院認為，根據(jù)法律規(guī)定，當事人可以通過代理人實施民事法律行為。案外人作為被告王某的代理人，持經(jīng)公證的委托書及轉(zhuǎn)委托書與羅某簽訂的房屋買賣合同，應認定為被告王某與羅某的真實合意，合同約定的交易價格合理且已實際履行，雙方就系爭房屋建立的買賣合同關(guān)系有效。被告羅某依據(jù)有效合同取得的系爭房屋所有權(quán)受法律保護，原告訴請將房屋恢復登記至王某名下，法院不予支持。其次，根據(jù)上海市有關(guān)規(guī)定，動遷安置房在一定期限內(nèi)房地產(chǎn)交易中心不予辦理過戶登記，該規(guī)定雖不必然導致動遷房買賣合同無效，但由于不能即時辦理過戶手續(xù)，買受人在限售期內(nèi)無法取得動遷房的所有權(quán)，存在較大的交易風險。買受人就此類房屋與出賣人簽訂房屋買賣合同，意味著買受人自愿承擔了將來可能無法取得房屋所有權(quán)、合同可能無法履行的風險。原告孫某與被告王某就系爭房屋簽訂的買賣合同雖為有效合同，但原告未取得房屋所有權(quán)，現(xiàn)系爭房屋已經(jīng)被他人取得所有權(quán)，該買賣合同事實上無法履行。
法律依據(jù)：1、《民法通則》第六十三條公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任。2、《物權(quán)法》第十四條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。
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