案例簡(jiǎn)介：購(gòu)買動(dòng)遷安置房雙方引爭(zhēng)議
原告孫某訴稱，2009年，被告王某與原告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定被告將其動(dòng)遷安置所得的位于上海市浦東新區(qū)的系爭(zhēng)房屋出售給原告。2014年，原告前往房地產(chǎn)交易中心查詢，得知系爭(zhēng)房屋于2014年7月過戶至被告羅某名下。原告請(qǐng)求：1、判決認(rèn)定被告王某與被告羅某之間的房屋買賣合同無效，房屋恢復(fù)至被告王某名下；2、判決認(rèn)定原告與被告王某之間的房屋買賣合同有效，被告王某協(xié)助原告將系爭(zhēng)房屋過戶至原告名下。
被告王某辯稱，原告所述關(guān)于原告與被告王某之間房屋買賣的過程屬實(shí)。系爭(zhēng)房屋的房產(chǎn)證在被告王某借錢辦公證時(shí)被拿走，2014年8月才知道該房屋被出售給羅某，自己對(duì)該交易并不知情，也未拿到過房款。
被告羅某辯稱，其系通過中介善意購(gòu)房，并不知道房屋之前曾經(jīng)出售給原告。羅某實(shí)際支付房款219萬元，系爭(zhēng)房屋已過戶至羅某名下，羅某系合法取得房屋所有權(quán)。
法院判決：房屋買賣合同雖有效但履行不能
原告要求確認(rèn)該合同有效之訴請(qǐng)可予支持，但依據(jù)該合同要求將系爭(zhēng)房屋過戶至原告名下之訴請(qǐng)不予支持。判決如下：1、原告與被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有效；2、駁回原告的其余訴訟請(qǐng)求。
律師說法：購(gòu)買動(dòng)遷安置引發(fā)爭(zhēng)議，可以要求房屋所有權(quán)人過戶嗎？
首先，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于被告王某與被告羅某之間訂立的房屋買賣合同是否有效。原告孫某認(rèn)為該合同系兩被告惡意串通損害原告利益的合同，是無效合同。被告王某認(rèn)為該合同系在未征得產(chǎn)權(quán)人同意的情況下訂立的合同，是無效合同。被告羅某則認(rèn)為購(gòu)房時(shí)自己并不知道被告王某曾將房屋出售給原告，系善意購(gòu)房人，其與產(chǎn)權(quán)人訂立的買賣合同有效。法院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人可以通過代理人實(shí)施民事法律行為。案外人作為被告王某的代理人，持經(jīng)公證的委托書及轉(zhuǎn)委托書與羅某簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為被告王某與羅某的真實(shí)合意，合同約定的交易價(jià)格合理且已實(shí)際履行，雙方就系爭(zhēng)房屋建立的買賣合同關(guān)系有效。被告羅某依據(jù)有效合同取得的系爭(zhēng)房屋所有權(quán)受法律保護(hù)，原告訴請(qǐng)將房屋恢復(fù)登記至王某名下，法院不予支持。其次，根據(jù)上海市有關(guān)規(guī)定，動(dòng)遷安置房在一定期限內(nèi)房地產(chǎn)交易中心不予辦理過戶登記，該規(guī)定雖不必然導(dǎo)致動(dòng)遷房買賣合同無效，但由于不能即時(shí)辦理過戶手續(xù)，買受人在限售期內(nèi)無法取得動(dòng)遷房的所有權(quán)，存在較大的交易風(fēng)險(xiǎn)。買受人就此類房屋與出賣人簽訂房屋買賣合同，意味著買受人自愿承擔(dān)了將來可能無法取得房屋所有權(quán)、合同可能無法履行的風(fēng)險(xiǎn)。原告孫某與被告王某就系爭(zhēng)房屋簽訂的買賣合同雖為有效合同，但原告未取得房屋所有權(quán)，現(xiàn)系爭(zhēng)房屋已經(jīng)被他人取得所有權(quán)，該買賣合同事實(shí)上無法履行。
法律依據(jù)：1、《民法通則》第六十三條公民、法人可以通過代理人實(shí)施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。2、《物權(quán)法》第十四條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
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