轉(zhuǎn)手按揭房還款方式約定不明怎么辦

案情簡介：轉(zhuǎn)手按揭房還款方式約定不明

王某將按揭房屋作價60萬元售與孫某，并簽訂買賣合同，合同約定剩余20萬元按揭款由孫某承擔(dān)，若孫某未按貸款合同約定按時足額還款的，則孫某應(yīng)承擔(dān)按揭貸款的5‰每月賠償給王某。后孫某又將該房作價65萬元轉(zhuǎn)讓給劉某，并連續(xù)三個月沒有歸還銀行的貸款。王某認為孫某違約，要求解除與孫某的買賣合同，并承擔(dān)違約金，遂訴至法院。

法院判決：合同繼續(xù)履行

經(jīng)法院審理認為，根據(jù)《合同法》第94條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標準適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

律師說法：關(guān)于轉(zhuǎn)手按揭房還款方式

本案中，因合同中約定的較為清楚，孫某沒有按時歸還銀行的貸款，系違約方，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但孫某主張解除買賣合同的主張并不實際。合同的解除分為兩種：一種是約定解除，即違約方的違約行為符合約定的合同解除條件的，守約方可以主張解除合同;另一種是法定解除，即出現(xiàn)《合同法》第94條規(guī)定情形的，守約方可以主張解除合同。本案孫某雖然屬于違約方，但買賣合同中并未約定逾期歸還銀行貸款，守約方可以解除合同。同時，孫某已履行了合同的主要義務(wù)，且有繼續(xù)履行的意愿，其三個月未按期支付銀行按揭貸款并未導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，不構(gòu)成根本違約。且合同一旦解除勢必會影響劉某的利益。故，王某主張解除與孫某的買賣合同的訴求是不合適的，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。至于違約金的問題，依據(jù)法律規(guī)定，賠償違約金的支付英語違約所造成的損失相當(dāng)，最高院司法解釋認為，違約金的主張，不得超過造成的損失的130%。王某主張違約金金額需要綜合其損失情況。

按揭房屋的買賣，在銀行同意的情況下，可以辦理轉(zhuǎn)按揭，但部分買家因個人資信問題不能辦理轉(zhuǎn)按揭，或者銀行以其他理由不同意轉(zhuǎn)按揭的情況下，就會出現(xiàn)繼續(xù)使用出賣人的名義向銀行償還按揭貸款。在這種情況下，對于貸款的還款方式約定明確，顯得非常重要。

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