案例簡介：賣方不認(rèn)可房屋買賣合同買方無奈起訴
原告向法院提出訴訟請求：1、確認(rèn)原、被告于2016年2月4日簽訂的《房屋買賣合同》于訴狀副本送達(dá)被告之日解除；2、判令被告返還原告已付定金9萬元；3、判令被告賠償原告實(shí)際損失636,100元。事實(shí)和理由：2016年2月1日，原告通過中介公司了解到被告欲出售上海市閔行區(qū)×路×弄×號(hào)×室房屋，就在中介公司將居間協(xié)議和房地產(chǎn)買賣合同簽好后，由中介方將協(xié)議和合同微信發(fā)給被告，被告簽字后再回傳。被告同意以155萬元向原告出售上述房屋。原告陸續(xù)支付定金9萬元，由中介方轉(zhuǎn)賬給被告。但被告收取定金后，卻以家人不同意出售為由拒絕履行合同義務(wù)。在此期間，房價(jià)有較大漲幅，且房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，導(dǎo)致原告又被限購，被告的違約行為給原告造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，故訴至法院，要求保護(hù)原告的合法權(quán)益。
被告辯稱，原、被告從不認(rèn)識(shí)，也未與原告達(dá)成過買賣房屋的意向，未簽訂過居間協(xié)議、房地產(chǎn)買賣合同，也未收到過原告支付的定金。目前該房正處于租賃狀態(tài)，被告無出售房屋的意向。
法院判決：房屋買賣合同性質(zhì)為預(yù)約合同
法院認(rèn)為，本案原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》的性質(zhì)為預(yù)約合同。判決如下：1、原告與被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》解除；2、被告退還原告定金9萬元；3、被告賠償原告20萬元。
律師說法：簽訂房屋買賣認(rèn)購書 出賣方違約可以要求賠償損失嗎？
首先，本案中，通過第三人的居間介紹，被告收取了原告支付的購房定金9萬元，并簽訂了《房屋買賣合同》，因該合同中對房款的給付、辦理過戶、房屋的交付具體時(shí)間未作明確約定，有關(guān)房屋買賣合同的一些必備要件須雙方另行約定后方能簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同示范文本，故該合同的性質(zhì)為預(yù)約合同。被告拒絕以155萬元交易房屋，未與原告依約簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同示范文本，系違背誠實(shí)信用原則的行為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，原告有權(quán)要求解除《房屋買賣合同》并主張損害賠償。原告要求確認(rèn)訴狀副本送達(dá)被告時(shí)為《房屋買賣合同》解除之日，于法不悖，法院予以支持。合同解除后，被告應(yīng)向原告退還已收取的定金9萬元。
其次，預(yù)約合同的損害賠償應(yīng)賠償信賴?yán)鎿p失，以不超過履行利益為限。原告所受損失主要以喪失交易機(jī)會(huì)所致，在房價(jià)大幅上漲的情況下，從利益平衡和誠實(shí)信用、公平原則出發(fā)，參考被告違約的過錯(cuò)程度、合理的成本支出等因素，法院酌情確定由被告賠償原告20萬元。
法律依據(jù)：1、《合同法》第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。2、《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。
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