案例簡(jiǎn)介：承租違建房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)遇租賃糾紛
原告訴稱(chēng)，2011年11月，被告開(kāi)始承租原告位于上海市的私房，雙方未簽訂書(shū)面租賃合同。因系爭(zhēng)房屋所在集體土地被征收，原告于2012年11月19日簽訂上海市征收集體土地居住房屋補(bǔ)償協(xié)議后，于2013年1月通知被告解除租賃關(guān)系并要求其搬離系爭(zhēng)房屋，被告表示同意，但至原告提起本案訴訟日止，被告既不搬離也未再支付2013年3月18日之后的租金?，F(xiàn)要求被告搬離系爭(zhēng)房屋，并按每月人民幣1000元的標(biāo)準(zhǔn)支付原告自2013年4月1日起至被告實(shí)際遷出之日止的使用費(fèi)。
被告辯稱(chēng)，被告于2011年9月承租的系爭(zhēng)房屋是沒(méi)有產(chǎn)證的，違法建筑的房屋不得出租。原告與拆遷部門(mén)簽訂補(bǔ)償協(xié)議后，就把包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的所有房屋交給了拆遷部門(mén)，并于2013年4月29日斷水?dāng)嚯?，被告?月6日向市有關(guān)部門(mén)寫(xiě)信求助，后長(zhǎng)征鎮(zhèn)信訪部門(mén)稱(chēng)已與拆遷部門(mén)進(jìn)行了溝通，暫不安排拆除被告承租的房屋，故系爭(zhēng)房屋是被告通過(guò)向上級(jí)組織求助才保留下來(lái)的，與原告無(wú)關(guān)。另，被告承租系爭(zhēng)房屋后進(jìn)行裝修，考慮到該地區(qū)外來(lái)務(wù)工人口較多，浴室少，經(jīng)營(yíng)存在便利，準(zhǔn)備至少可做五年，現(xiàn)只做了十七個(gè)月，如原告堅(jiān)持要求被告搬離，原告應(yīng)賠償裝修及經(jīng)營(yíng)損失387343元。
法院判決：承租人返還出租房屋以及支付延期租賃使用費(fèi)
法院認(rèn)為，根據(jù)原被告的陳述與答辯意見(jiàn)，可以確認(rèn)雙方就爭(zhēng)議的房屋存在租賃法律關(guān)系，因此，雙方就該房屋存在的糾紛，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)租賃糾紛的法律規(guī)定處理。判決如下：1、被告應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)（攜可移動(dòng)物品、設(shè)備等）遷出系爭(zhēng)房屋，并將房屋返還原告；2、被告應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告自2013年4月1日起至其實(shí)際返還房屋之日止的使用費(fèi)（該款按每月人民幣1000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；3、原告趙國(guó)榮應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性補(bǔ)償被告吳松林裝修費(fèi)人民幣12000元。
律師說(shuō)法：承租違建房屋租賃合同無(wú)效
首先，本案涉案房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)建造手續(xù)，此類(lèi)房屋的租賃合同無(wú)效。法律依據(jù)為“《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效?！?/p>
其次，關(guān)于被告提出的裝修損失補(bǔ)償問(wèn)題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除?！研纬筛胶系难b飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。關(guān)于裝修費(fèi)用，原告不同意補(bǔ)償，因此法院判定可拆除的物品歸被告所有，無(wú)法拆除的裝修物，該部分費(fèi)用法院結(jié)合裝修年限、設(shè)備、雙方過(guò)錯(cuò)責(zé)任等因素依法酌定。
律師在此提醒您，租房之前一定要核實(shí)清楚房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，避免承租無(wú)產(chǎn)權(quán)證及違建房屋。否則，可能導(dǎo)致租賃合同無(wú)效且損失裝修費(fèi)用。生活中當(dāng)您遇到諸如此類(lèi)的問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)咨詢(xún)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)律師，相信房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師會(huì)為您提供一個(gè)合理的解決方案。
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