案情簡介：單位集資房“指標”能否轉(zhuǎn)讓
被告吳某作為常德軍分區(qū)津市市武裝部時任領導，經(jīng)軍分區(qū)初步審查，取得了經(jīng)適房認購資格。原告鄭某經(jīng)他人介紹，于2009年5月7日和被告吳某簽訂了《預售房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定吳某自愿將位于武陵區(qū)武裝部新址內(nèi)的一套面積為197.04平方米的預售住房（含車位）轉(zhuǎn)讓給鄭某，轉(zhuǎn)讓費2萬元一次性付清；在產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理前由吳某以吳某的名義按單位要求繳納建房工程款，鄭某需按時提供所需繳納房款并保存收款憑證等。協(xié)議簽訂當日，鄭某向吳某支付房屋認購資格轉(zhuǎn)讓費2萬元，吳某出具收條。2009年5月11日，鄭某通過第三人肖某的銀行賬戶依約湘常德軍分區(qū)后勤部的銀行賬戶轉(zhuǎn)付購房首付款10萬元及車位首付款3萬元，常德軍分區(qū)后勤部向吳某出具收據(jù)，該收據(jù)已有鄭某持有。此后，常德軍分區(qū)經(jīng)過復核，認為吳某的生活基礎不在常德，家屬戶口不在常德，不具備經(jīng)濟適用房購房條件，取消了其新建經(jīng)濟適用房的認購資格。2009年12月底，吳某得知經(jīng)適房認購資格取消的事實，通過介紹買房的中間人隨即通知鄭某，要求鄭某到軍分區(qū)退購房款，但鄭某多次堅持要房，故未領取購房款。2011年8月16日，常德市軍分區(qū)后勤部將以吳某名義上交的購房、車位首付款13萬元以及利息6320元按照吳某的指示打入肖某的賬戶。鄭某因購房目的不能最終實現(xiàn)而訴至常德市武陵區(qū)人民法院，請求被告吳某返還房屋及車位首付款、房屋轉(zhuǎn)讓費共計15萬并請求被告吳某賠償原告經(jīng)濟損失127800元。
法院判決：房屋轉(zhuǎn)讓無效
法院經(jīng)審理后認為：原、被告簽訂的《預售房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》為無效合同。首先，本案所涉房屋系常德軍分區(qū)為解決軍分區(qū)干部住房而新建的經(jīng)濟適用房，其所用土地系國家無償劃撥土地，居住的人員必須是軍分區(qū)干部及其家屬，而是否具備認購資格，必須經(jīng)過建設單位常德軍分區(qū)最后確認，經(jīng)單位確認，被告吳某不符合認購軍分區(qū)新建經(jīng)適房的條件，即使吳某獲得了相關的資格也不能將之轉(zhuǎn)讓；其次，原告鄭某并不是常德軍分區(qū)的干部，不具備認購軍分區(qū)新建經(jīng)適房的認購資格，亦不具有受讓該認購資格的條件；再次，二人在協(xié)議中約定“在產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理前由吳某以吳某的名義按單位要求繳納建房工程款……”的行為，說明雙方在簽訂合同時已明知經(jīng)濟適用房的認購資格不能轉(zhuǎn)讓，故該行為違反了相關強制性法律規(guī)定，依法應當認定該合同無效。原告鄭某請求賠償經(jīng)濟損失的訴訟主張無事實及法律依據(jù)，法院未支持。被告吳某應當返還房屋轉(zhuǎn)讓費2萬元并支付占用利息至還款之日止。因常德市軍分區(qū)已將購房款13萬元及至2011年8月11日止的利息6320元退還給吳某，吳某應將該筆款項返還給鄭某并支付自2011年8月12日起至還款之日止的利息。2009年12月底以后鄭某得知吳某被取消購房資格后仍堅持要房不領取購房款由此造成的可得利益損失，法院認為應由鄭某自負。
律師說法：經(jīng)濟適用房購房資格的轉(zhuǎn)讓問題
2011年新修訂的《民事案件案由規(guī)定》中并未對該類法律關系進行具體劃分，故“經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛”與“房屋買賣合同糾紛”均不能適用，應適用第二級案由“買賣合同糾紛”為宜。對于本案中的購房資格能否轉(zhuǎn)讓的問題，中國人民解放軍總后勤部《軍隊經(jīng)濟適用住房建設管理辦法》第二十五條規(guī)定“利用軍用土地建設的經(jīng)濟適用房，一般不得向地方單位、個人出售，屬于城市規(guī)劃建設的商業(yè)網(wǎng)點用房可向地方單位、個人出售，并按照有關規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)……”，而鄭某與吳某簽訂的預售房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的實質(zhì)是鄭某以吳某的名義認購軍隊經(jīng)濟適用住房。這種帶有人身依附性質(zhì)的購房資格，一旦涉及轉(zhuǎn)讓便違反了法律的強制性規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同即無效。轉(zhuǎn)讓人吳某在未最終確定自己具有認購資格時就與受讓人簽訂協(xié)議并收取轉(zhuǎn)讓費用，存在過錯，受讓人鄭某明知軍隊經(jīng)濟適用房不能轉(zhuǎn)讓而以吳某的名義繳納購房款，亦存在過錯。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還的或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”，常德市中級人民法院對該案的判決結(jié)果符合合同法的立法本義，彰顯公平正義。
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