案情簡(jiǎn)介：簽訂房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書有無(wú)法律效力
2015年10月4日，周某應(yīng)房產(chǎn)公司要求與其簽訂《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，并交付了定金2萬(wàn)元，約定購(gòu)買該公司開發(fā)的一處房屋。當(dāng)時(shí)該公司聲稱該房屋的絕對(duì)不存在抵押等情況。簽訂協(xié)議后，周某遂于2015年10月9日攜帶購(gòu)房款到房產(chǎn)公司準(zhǔn)備正式簽訂商品房買賣合同，簽訂合同前，周某經(jīng)向產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)查詢得知他預(yù)訂的該套住宅已于2015年9月29日抵押給銀行。周某遂拒絕簽訂商品房買賣合同，并要求房產(chǎn)公司返還定金2萬(wàn)元；并提出在房產(chǎn)公司解除對(duì)該房屋的抵押后，雙方再簽訂商品房買賣合同。但房產(chǎn)公司不愿退還已收取的定金。周某遂將房產(chǎn)公司告上法庭，要求法院判令該公司撤銷《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，返還已交的2萬(wàn)元定金并加倍賠償2萬(wàn)元。
開庭后，房產(chǎn)公司辯稱：該房產(chǎn)確實(shí)已抵押給銀行，但公司在與周某簽訂協(xié)議之前，已告知周某房產(chǎn)被抵押的事實(shí)，銀行也同意公司銷售被抵押的房產(chǎn)，何況目前周某沒(méi)有遭受任何損失。由于周某沒(méi)有按時(shí)簽訂商品房買賣合同，已經(jīng)違約，故公司不退還購(gòu)房定金的行為并無(wú)不當(dāng)，請(qǐng)求法院駁回其訴訟請(qǐng)求。
法院判決：房產(chǎn)公司返還定金，支付賠償金
法院審理后認(rèn)為，由于房產(chǎn)公司在訂立《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》時(shí)，沒(méi)有如實(shí)向購(gòu)房者說(shuō)明房產(chǎn)已被抵押，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》作出判決：撤銷雙方簽訂的《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，房產(chǎn)公司返還周某已付購(gòu)房定金2萬(wàn)元，并支付賠償金2萬(wàn)元。
律師說(shuō)法：房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書的法律效力
首先，在我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)體系中并沒(méi)有任何有關(guān)房屋買賣過(guò)程中簽署的"認(rèn)購(gòu)書"的法律概念，也沒(méi)有在簽訂《商品房買賣合同》前必須要簽訂此類"認(rèn)購(gòu)書"的強(qiáng)制性法律規(guī)定。因此，簽訂"商品房認(rèn)購(gòu)書"并非買房的必經(jīng)程序，是否簽署認(rèn)購(gòu)書完全取決于雙方當(dāng)事人的自愿。
其次，關(guān)于認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)通說(shuō)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書屬于預(yù)約合同。"預(yù)約"是指當(dāng)事人雙方約定將來(lái)訂立一定合同的合同，而將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同則稱為"本約"。在商品房交易中，本約即正式的商品房買賣合同，而認(rèn)購(gòu)書則是約定訂立正式的商品房買賣合同的預(yù)約合同。兩者在法律上也具有不同的性質(zhì)和效力，商品房買賣合同在認(rèn)購(gòu)書成立時(shí)尚未成立，而認(rèn)購(gòu)書的訂立后，當(dāng)事人也僅僅負(fù)有將來(lái)要訂立正式商品房買賣合同的義務(wù)，對(duì)于商品房買賣過(guò)程中的權(quán)利義務(wù)則要通過(guò)商品房買賣合同來(lái)加以約定。
再次，對(duì)于認(rèn)購(gòu)書的法律效力問(wèn)題，由于前面已經(jīng)談到認(rèn)購(gòu)書是一種合同，故應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》關(guān)于合同法律效力的規(guī)定對(duì)其效力加以判斷。
最后，關(guān)于購(gòu)房定金的作用。
對(duì)于商品房買賣過(guò)程中如何適用定金罰則最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定："如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。"
以上就是關(guān)于房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書的相關(guān)介紹，還有其他問(wèn)題，可以向法邦網(wǎng)的律師進(jìn)行詳細(xì)咨詢。
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