案情簡(jiǎn)介：二手房是兇宅應(yīng)怎么辦
張女士訴稱，2013年3月初，在某中介公司的居間服務(wù)下，張女士花費(fèi)300萬(wàn)元購(gòu)買劉女士所有的位于本市海淀區(qū)四季青的房屋，簽訂合同中，某中介公司和劉女士一致表示房屋之前沒(méi)有人居住，更沒(méi)有出過(guò)事。后張女士全家入住該房屋，不料入住后張女士每夜噩夢(mèng)連連，在偶然和一位鄰居聊天的過(guò)程中，張女士得知?jiǎng)⑴康恼煞蛟谠摲课輧?nèi)上吊身亡。張女士遂將劉女士訴至法院，要求撤銷房屋買賣合同，并要求劉女士對(duì)裝修進(jìn)行補(bǔ)償。
法院判決：構(gòu)成欺詐可撤銷
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，房屋買賣的雙方應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，賣房人應(yīng)如實(shí)披露房屋的實(shí)際情況。雖然房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡時(shí)間客觀上未就房屋的實(shí)際使用價(jià)值產(chǎn)生影響，但該情況會(huì)影響購(gòu)房者的心理感受包括恐懼、忌諱等，從而造成房屋交易價(jià)值降低，構(gòu)成了房屋的重大瑕疵，是影響房屋買賣合同訂立的重大事項(xiàng)。劉女士故意隱瞞房屋內(nèi)曾發(fā)生過(guò)兇案的行為，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，雙方合同的簽訂亦違反了當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，構(gòu)成欺詐，法院判決支持了張女士的訴訟請(qǐng)求。
律師說(shuō)法：關(guān)于兇宅的法律規(guī)定
《合同法》第五十四條規(guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。在實(shí)際交易中，大部分的房屋買賣雙方并不認(rèn)識(shí)，部分不誠(chéng)信的賣房者規(guī)避房屋曾發(fā)生的問(wèn)題，對(duì)于買房者而言處于信息不對(duì)等的狀態(tài)，在此情況下，一方面，買房人可以在買賣合同中約定補(bǔ)充條款，就“兇宅”問(wèn)題約定違約責(zé)任;另一方面，簽訂合同之前，應(yīng)多方面通過(guò)居委會(huì)、派出所、周圍鄰居、社區(qū)論壇等了解房屋情況，以免誤買“兇宅”。
買房者知道或應(yīng)當(dāng)知道的情況下。合同是雙方當(dāng)事人意思自治的最佳體現(xiàn)，合同一旦簽訂，如果沒(méi)有法定或約定的合同無(wú)效的事由出現(xiàn)，那么法律會(huì)推定合同生效并予以保護(hù)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，有交易就必然有風(fēng)險(xiǎn)，作為購(gòu)房者在買購(gòu)買房屋時(shí)，無(wú)論自用或轉(zhuǎn)手給他人以賺取差價(jià)，都會(huì)盡可能的去了解或考察所購(gòu)房屋的信息。如果在合同簽訂后，法律允許購(gòu)房者再以“兇宅”為理由請(qǐng)求撤銷合同，否認(rèn)合同效力或請(qǐng)求賠償?shù)?，則對(duì)房主來(lái)說(shuō)無(wú)疑是不公平的。因此，在買房者知道或應(yīng)當(dāng)知道所購(gòu)房屋是“兇宅”的情況下，合同有效。
買房者不知情的情況下，買房者享有撤銷權(quán)。購(gòu)買者是因受欺詐，基于該房屋為正常房屋的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而作出了購(gòu)買該房屋的錯(cuò)誤意思表示。此外，根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，對(duì)于合同被撤銷有過(guò)錯(cuò)的一方，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失。在“兇宅”買賣合同中即為違反告知義務(wù)的出賣人，應(yīng)當(dāng)對(duì)買房人在締約、履約、訴訟等與房屋買賣相關(guān)活動(dòng)過(guò)程中的損失進(jìn)行賠償。
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