看到房價不斷上漲的行情，不惜犧牲誠信悔約把房屋高價另賣他人，沒想到被原買家和中介公司接連告上法庭，要求返還房屋預付款、定金、賠償差價及支付中介費。房地產買賣合同有什么效力？下面小編為您介紹一則案例。

案情簡介：貪心房東“一房二賣”

2017年2月24日，付某通過某中介公司與徐某夫婦簽訂《房地產買賣合同》一份，約定徐某夫婦將名下位于張家港市市區(qū)的一套房屋賣給付某，房價為116萬元，稅費由徐某夫婦負擔，并約定了付款方式。同時約定簽訂本合同后，視為中介成功，居間方收取總房價的2%作為傭金，其中買賣雙方各承擔1%，傭金在簽訂合同時支付。合同簽訂后，付某按照合同約定按期支付了定金5萬元、首付款51萬元，剩余購房款60萬元根據合同約定應在2017年8月10日前付清。讓付某沒想到的是，因房價不斷攀升，2017年7月26日，徐某夫婦與趙某簽訂了《房地產買賣合同》，將上述房屋以140萬元的價格出售給了趙某，并約定過戶產生的稅費由趙某承擔，并與趙某辦理了房屋過戶手續(xù)。

因合同目的無法實現(xiàn)，付某起訴至法院，要求解除房屋買賣合同，并由徐某夫婦雙倍返還定金10萬元、返還預付款51萬元及利息損失、賠償房屋差價損失24萬元、稅費67000元。同時，因徐某夫婦沒有支付傭金，某中介公司也起訴至法院要求徐某夫婦支付居間費及違約金。

法院審理：被判賠償差價并支付中介費

法院審理后認為，徐某、沈某先后就同一套房屋與付某、第三人趙某分別簽訂房屋買賣合同，因案涉房屋已經辦理不動產轉移登記至趙某名下，付某已經無法取得房屋的所有權，故解除徐某、沈某與付某簽訂的房屋買賣合同。合同解除后，沈某、徐某應當將收取的定金5萬元、預付款51萬元返還給付某，并承擔在占用該51萬元期間的資金占用利息。本案中導致合同解除的過錯在于徐某、沈某，在付某與徐某、沈某簽訂房地產買賣合同后，與案涉房屋同地段的房價持續(xù)上漲，付某因案涉合同解除后再次重置房屋必然產生房屋差價等損失，付某要求徐某、沈某賠償兩次出售房屋的差價24萬元、稅費67000元，未超出徐某、沈某一房二賣導致付某未能購置到案涉房屋而造成的損失，該部分損失，徐某、沈某應予賠償。徐某、沈某一房二賣，惡意違約，導致《房地產買賣合同》無法履行，違反誠信原則，應當按照合同約定支付中介傭金以及違約金。

律師說法：房地產買賣合同有什么效力

房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質為民事法律行為，認定效力的目的在于解決是否受法律保護的問題，其社會效益是維護交易的安全和信譽。目前，房屋買賣合同效力認定的根據主要是國務院發(fā)布的《城市私房管理條例》和我國的《民法通則》、《合同法》。

其一、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。根據《條例》第6條第(二)項規(guī)定，購買房屋辦理過戶登記時，“須提交房屋所有權證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關鍵是要認定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實踐性合同。只要買賣房屋合同當事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當事人因房價過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。

其二、房屋買賣合同有效成立的實質法律依據問題，亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。根據《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應的民事行為能力；第二、意思表示真實；第三、不違反法律和社會公共利益。由此可見，一項具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實質要件就在特定當事人之間產生了特定權利和義務關系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會產生承當違約責任法律的后果。

以上就是貪心房東“一房二賣”，房地產買賣合同有什么效力的案例介紹，希望能幫您解決您的問題。對司法實踐中引發(fā)的糾紛如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢房產方面的專家律師，以少走彎路，更好地解決自己所面臨的問題。

（楊鐘三律師供法邦網-法邦時評專稿，轉載請注明作者和出處。）