看到房?jī)r(jià)不斷上漲的行情，不惜犧牲誠(chéng)信悔約把房屋高價(jià)另賣(mài)他人，沒(méi)想到被原買(mǎi)家和中介公司接連告上法庭，要求返還房屋預(yù)付款、定金、賠償差價(jià)及支付中介費(fèi)。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同有什么效力？下面小編為您介紹一則案例。

案情簡(jiǎn)介：貪心房東“一房二賣(mài)”

2017年2月24日，付某通過(guò)某中介公司與徐某夫婦簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定徐某夫婦將名下位于張家港市市區(qū)的一套房屋賣(mài)給付某，房?jī)r(jià)為116萬(wàn)元，稅費(fèi)由徐某夫婦負(fù)擔(dān)，并約定了付款方式。同時(shí)約定簽訂本合同后，視為中介成功，居間方收取總房?jī)r(jià)的2%作為傭金，其中買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔(dān)1%，傭金在簽訂合同時(shí)支付。合同簽訂后，付某按照合同約定按期支付了定金5萬(wàn)元、首付款51萬(wàn)元，剩余購(gòu)房款60萬(wàn)元根據(jù)合同約定應(yīng)在2017年8月10日前付清。讓付某沒(méi)想到的是，因房?jī)r(jià)不斷攀升，2017年7月26日，徐某夫婦與趙某簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，將上述房屋以140萬(wàn)元的價(jià)格出售給了趙某，并約定過(guò)戶(hù)產(chǎn)生的稅費(fèi)由趙某承擔(dān)，并與趙某辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，付某起訴至法院，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并由徐某夫婦雙倍返還定金10萬(wàn)元、返還預(yù)付款51萬(wàn)元及利息損失、賠償房屋差價(jià)損失24萬(wàn)元、稅費(fèi)67000元。同時(shí)，因徐某夫婦沒(méi)有支付傭金，某中介公司也起訴至法院要求徐某夫婦支付居間費(fèi)及違約金。

法院審理：被判賠償差價(jià)并支付中介費(fèi)

法院審理后認(rèn)為，徐某、沈某先后就同一套房屋與付某、第三人趙某分別簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，因案涉房屋已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至趙某名下，付某已經(jīng)無(wú)法取得房屋的所有權(quán)，故解除徐某、沈某與付某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。合同解除后，沈某、徐某應(yīng)當(dāng)將收取的定金5萬(wàn)元、預(yù)付款51萬(wàn)元返還給付某，并承擔(dān)在占用該51萬(wàn)元期間的資金占用利息。本案中導(dǎo)致合同解除的過(guò)錯(cuò)在于徐某、沈某，在付某與徐某、沈某簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同后，與案涉房屋同地段的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，付某因案涉合同解除后再次重置房屋必然產(chǎn)生房屋差價(jià)等損失，付某要求徐某、沈某賠償兩次出售房屋的差價(jià)24萬(wàn)元、稅費(fèi)67000元，未超出徐某、沈某一房二賣(mài)導(dǎo)致付某未能購(gòu)置到案涉房屋而造成的損失，該部分損失，徐某、沈某應(yīng)予賠償。徐某、沈某一房二賣(mài)，惡意違約，導(dǎo)致《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)法履行，違反誠(chéng)信原則，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付中介傭金以及違約金。

律師說(shuō)法：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同有什么效力

房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬民事買(mǎi)賣(mài)合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認(rèn)定效力的目的在于解決是否受法律保護(hù)的問(wèn)題，其社會(huì)效益是維護(hù)交易的安全和信譽(yù)。目前，房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定的根據(jù)主要是國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私房管理?xiàng)l例》和我國(guó)的《民法通則》、《合同法》。

其一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式要件問(wèn)題，亦即買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議是口頭或書(shū)面均可，還是必須采用書(shū)面形式。根據(jù)《條例》第6條第(二)項(xiàng)規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)房屋辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)，“須提交房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)合同和契證”。顯然，買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議是以書(shū)面合同為其成立的要件。要求書(shū)面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同是諾成性合同，而非實(shí)踐性合同。只要買(mǎi)賣(mài)房屋合同當(dāng)事人以書(shū)面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房?jī)r(jià)過(guò)高或過(guò)低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。

其二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問(wèn)題，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買(mǎi)賣(mài)民事法律行為成立須同時(shí)具備的條件。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二、意思表示真實(shí)；第三、不違反法律和社會(huì)公共利益。由此可見(jiàn)，一項(xiàng)具體的房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會(huì)產(chǎn)生承當(dāng)違約責(zé)任法律的后果。

以上就是貪心房東“一房二賣(mài)”，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同有什么效力的案例介紹，希望能幫您解決您的問(wèn)題。對(duì)司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢(xún)房產(chǎn)方面的專(zhuān)家律師，以少走彎路，更好地解決自己所面臨的問(wèn)題。

（楊鐘三律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng)專(zhuān)稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者和出處。）