房屋產(chǎn)權(quán)證包括房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，房屋買賣沒有土地使用權(quán)證買賣合同是否有效？沒有土地使用權(quán)證，賣房人面臨哪些法律風險？下面為您介紹一則案例。
案情簡介：房屋買賣沒有土地使用權(quán)證
原告葉某、黃某與被告周某、鄧某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定被告將自己的一套商品房出售給原告。合同簽訂后，原告依約付清全部房款。原告葉某向房屋管理所繳交了相關(guān)交易契稅，并辦理了房屋所有權(quán)過戶手續(xù)，原告到房產(chǎn)部門辦理房產(chǎn)證換證，將房屋所有權(quán)登記在葉某、黃某名下。當時，因政策原因該房屋尚未辦理土地使用權(quán)證，故雙方在購買房屋時未辦理土地證過戶手續(xù)。現(xiàn)土地證辦理過戶手續(xù)條件已具備，但被告不予協(xié)助辦理過戶，雙方遂產(chǎn)生糾紛。原告主張依法確認雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同以及補充協(xié)議合法有效，且要求被告協(xié)助原告辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
本案被告對涉案房屋享有實質(zhì)上的處分權(quán)，房屋買賣合同系合同雙方真實意思表示。原、被告在簽訂房屋買賣合同時，被告未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，屬于城市房地產(chǎn)管理法所規(guī)定的不得轉(zhuǎn)讓的情形。但房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定一般認為屬于管理性強制性規(guī)定，而不屬于決定合同效力的效力性強制性規(guī)定。并且從物權(quán)和債權(quán)的法學理論角度進行思考，未辦理土地使用權(quán)證過戶不影響房屋買賣合同的效力。因此本案雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效。房屋買賣合同義務包括了標的物權(quán)利的轉(zhuǎn)移，辦證條件具備時，出賣方有義務協(xié)助買受方辦理土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)。
律師說法：沒有土地使用權(quán)證面臨哪些法律風險
房屋產(chǎn)權(quán)證包括房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，房產(chǎn)所有權(quán)和房產(chǎn)土地使用權(quán)之間并無法律上當然的附屬關(guān)系。如果忽視土地使用權(quán)，勢必會給住宅地產(chǎn)購置及交易帶來風險。一是難以知曉設(shè)定抵押權(quán)的情況，有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金不足，便用建設(shè)用地土地使用權(quán)到銀行做貸款抵押，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商無力償還銀行貸款，銀行將依法拍賣該土地使用權(quán)，并從價款中優(yōu)先受償，此時購買者的合法權(quán)益將很難得到維護；二是難以發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違規(guī)用地的事實，沒有辦理土地使用權(quán)證就無法發(fā)現(xiàn)自己購買的是無土地使用權(quán)的違規(guī)建筑；三是無法進行二手房交易，許多業(yè)主在進行二手房交易時，方才想到去找開發(fā)商辦理土地使用權(quán)證，但此時開發(fā)商已是人去樓空；四是在拆遷補償時遭受損失，因為拆遷補償金不僅包含房屋所有權(quán)價值，還包括了土地使用權(quán)價值。
以上就是房屋買賣沒有土地使用權(quán)證，面臨哪些法律風險的案例介紹，希望能幫您解決您的問題。對司法實踐中引發(fā)的糾紛，如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢房產(chǎn)方面的專家律師，以少走彎路，更好地解決自己所面臨的問題。
（楊鐘三律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）
