案情簡介：售樓處預(yù)交1萬元誠意金

去年5月8日，薛先生來到通州區(qū)一處在售樓盤的售樓中心，選定了一套建筑面積90.38平方米的兩居室。應(yīng)銷售人員要求預(yù)交了1萬元后，薛先生便拿著房地產(chǎn)公司出具的收款收據(jù)回家等待下一步的簽約。但時間一天天過去，薛先生卻沒有等來銷售人員通知其簽約的電話。

隨后，薛先生再次前往售樓中心要求與開發(fā)商簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》，但開發(fā)商拒絕與其簽訂售房合同，而且他前期選定的房子已出售給了他人。一怒之下，薛先生將開發(fā)商告上了法院。

法院判決：無法認定雙方達成購房意向

通州區(qū)法院經(jīng)過審理查明，薛先生確實向開發(fā)商交納了1萬元，但開發(fā)商給薛先生出具的收據(jù)上載明這筆款項的性質(zhì)系“誠意金”，而非定金。“誠意金”只是一種商業(yè)銷售手段，不具有法律上的定金效力。同時，薛先生也沒有與開發(fā)商簽訂《定金合同》或者《預(yù)購合同》，因此無法認定薛先生與開發(fā)商之間達成了一致的購房意向，故法院判決駁回了薛先生的訴訟請求。

律師說法：誠意金受不受法律保護

所謂的“誠意金”是開發(fā)商的一種營銷手段，在收取“誠意金”的同時，對購房者許諾一定的優(yōu)惠，刺激購房者的積極性；另外，通過收取“誠意金”，確定購房者選房的先后順序，維護購房秩序?，F(xiàn)在少數(shù)的開發(fā)商已經(jīng)將事先收取“誠意金”作為融資的手段之一。

“誠意金”并非“定金”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售前收取“誠意金”，并與排號、認購等行為掛鉤，這種資金并不具有“定金”性質(zhì)。從法律意義上講，定金具有擔(dān)保效力，擔(dān)保未來雙方將簽訂具體買賣合同，繳納定金之時，雙方已經(jīng)明確標(biāo)的物以及價格。收取誠意金、或者變相的設(shè)定賬戶存款排號，此時客戶與開發(fā)商之間的關(guān)系，實質(zhì)上是一種“射幸合同”，而非固定合同關(guān)系。消費者支付費用購買的不是具體的實物或者服務(wù)，只是一種機會、一種購房可能性，并沒有具體的標(biāo)的物做擔(dān)保，也不確定價格。

所謂“射幸”，即“僥幸”，本意是碰運氣的意思，射幸合同是指當(dāng)事人一方是否履行義務(wù)有賴于偶然事件的出現(xiàn)的一種合同，這種合同的效果在于訂約時帶有不確定性。

誠意金至今尚未得到法律上的承認，屬于開發(fā)商自創(chuàng)的詞語和收費環(huán)節(jié)，并被開發(fā)商描繪為使購房行為公平、有序的營銷方式。然而在現(xiàn)實中，誠意金有時只是表達了購房人單方面的誠意，一些開發(fā)商并不受誠意金所應(yīng)體現(xiàn)的誠意制約。開發(fā)商壟斷和操縱市場供求信息，造成開發(fā)商和消費者間知情權(quán)的不平等，使誠意金中的誠意有時被扭曲，誠意金被異化為部分開發(fā)商不當(dāng)?shù)美侄蔚母驹颉?/p>

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（楊鐘三律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）