案情簡(jiǎn)介：售樓處預(yù)交1萬(wàn)元誠(chéng)意金

去年5月8日，薛先生來(lái)到通州區(qū)一處在售樓盤(pán)的售樓中心，選定了一套建筑面積90.38平方米的兩居室。應(yīng)銷(xiāo)售人員要求預(yù)交了1萬(wàn)元后，薛先生便拿著房地產(chǎn)公司出具的收款收據(jù)回家等待下一步的簽約。但時(shí)間一天天過(guò)去，薛先生卻沒(méi)有等來(lái)銷(xiāo)售人員通知其簽約的電話。

隨后，薛先生再次前往售樓中心要求與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》，但開(kāi)發(fā)商拒絕與其簽訂售房合同，而且他前期選定的房子已出售給了他人。一怒之下，薛先生將開(kāi)發(fā)商告上了法院。

法院判決：無(wú)法認(rèn)定雙方達(dá)成購(gòu)房意向

通州區(qū)法院經(jīng)過(guò)審理查明，薛先生確實(shí)向開(kāi)發(fā)商交納了1萬(wàn)元，但開(kāi)發(fā)商給薛先生出具的收據(jù)上載明這筆款項(xiàng)的性質(zhì)系“誠(chéng)意金”，而非定金?！罢\(chéng)意金”只是一種商業(yè)銷(xiāo)售手段，不具有法律上的定金效力。同時(shí)，薛先生也沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商簽訂《定金合同》或者《預(yù)購(gòu)合同》，因此無(wú)法認(rèn)定薛先生與開(kāi)發(fā)商之間達(dá)成了一致的購(gòu)房意向，故法院判決駁回了薛先生的訴訟請(qǐng)求。

律師說(shuō)法：誠(chéng)意金受不受法律保護(hù)

所謂的“誠(chéng)意金”是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷(xiāo)手段，在收取“誠(chéng)意金”的同時(shí)，對(duì)購(gòu)房者許諾一定的優(yōu)惠，刺激購(gòu)房者的積極性；另外，通過(guò)收取“誠(chéng)意金”，確定購(gòu)房者選房的先后順序，維護(hù)購(gòu)房秩序?，F(xiàn)在少數(shù)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將事先收取“誠(chéng)意金”作為融資的手段之一。

“誠(chéng)意金”并非“定金”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售前收取“誠(chéng)意金”，并與排號(hào)、認(rèn)購(gòu)等行為掛鉤，這種資金并不具有“定金”性質(zhì)。從法律意義上講，定金具有擔(dān)保效力，擔(dān)保未來(lái)雙方將簽訂具體買(mǎi)賣(mài)合同，繳納定金之時(shí)，雙方已經(jīng)明確標(biāo)的物以及價(jià)格。收取誠(chéng)意金、或者變相的設(shè)定賬戶存款排號(hào)，此時(shí)客戶與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，實(shí)質(zhì)上是一種“射幸合同”，而非固定合同關(guān)系。消費(fèi)者支付費(fèi)用購(gòu)買(mǎi)的不是具體的實(shí)物或者服務(wù)，只是一種機(jī)會(huì)、一種購(gòu)房可能性，并沒(méi)有具體的標(biāo)的物做擔(dān)保，也不確定價(jià)格。

所謂“射幸”，即“僥幸”，本意是碰運(yùn)氣的意思，射幸合同是指當(dāng)事人一方是否履行義務(wù)有賴于偶然事件的出現(xiàn)的一種合同，這種合同的效果在于訂約時(shí)帶有不確定性。

誠(chéng)意金至今尚未得到法律上的承認(rèn)，屬于開(kāi)發(fā)商自創(chuàng)的詞語(yǔ)和收費(fèi)環(huán)節(jié)，并被開(kāi)發(fā)商描繪為使購(gòu)房行為公平、有序的營(yíng)銷(xiāo)方式。然而在現(xiàn)實(shí)中，誠(chéng)意金有時(shí)只是表達(dá)了購(gòu)房人單方面的誠(chéng)意，一些開(kāi)發(fā)商并不受誠(chéng)意金所應(yīng)體現(xiàn)的誠(chéng)意制約。開(kāi)發(fā)商壟斷和操縱市場(chǎng)供求信息，造成開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者間知情權(quán)的不平等，使誠(chéng)意金中的誠(chéng)意有時(shí)被扭曲，誠(chéng)意金被異化為部分開(kāi)發(fā)商不當(dāng)?shù)美侄蔚母驹颉?/p>

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（楊鐘三律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng)專(zhuān)稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者和出處。）