案情簡介：房產(chǎn)合同簽訂后產(chǎn)生糾紛

2012年，被告某房開公司為銷售樓盤，發(fā)布了宣傳廣告、售樓書并設(shè)置樣板房，宣傳廣告、售樓書上顯示該樓盤東面配套五星級酒店，樓盤內(nèi)配置五星級會所等。2013年，原告程某為購置商品房與被告某房開公司簽訂了一份《商品房預(yù)定協(xié)議書》，該《商品房預(yù)定協(xié)議書》約定雙方必須于5日之內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》。同時，該《商品房預(yù)定協(xié)議書》第五條約定：雙方同意將發(fā)布或提供的廣告、售樓書、樣板房所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施作為商品房買賣合同的附件。5日后，雙方簽訂了《商品房買賣合同》，《商品房買賣合同》附件八重新對房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等進(jìn)行了具體約定，具體以實際交付為準(zhǔn)。該樓盤結(jié)頂后，程某發(fā)現(xiàn)該樓盤并未配套五星級酒店和五星級會所，且對樣板房進(jìn)行了拆除?，F(xiàn)原告程某訴至法院要求確認(rèn)《商品房預(yù)定協(xié)議書》第五條有效。

法院裁判：預(yù)約合同已無意義

浙江省永嘉縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：《商品房預(yù)定協(xié)議書》約定雙方當(dāng)事人于預(yù)定期滿前簽訂《商品房買賣合同》，可見《商品房預(yù)定協(xié)議書》系預(yù)約合同。雙方當(dāng)事人簽訂《商品房買賣合同》之后，預(yù)約合同中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)已由本約合同吸收，當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)由本約合同進(jìn)行調(diào)整，原告程某再行確認(rèn)預(yù)約合同的效力已無意義，故駁回原告程某的訴訟請求。

律師說法：本約合同簽訂后預(yù)約合同的效力認(rèn)定

最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》第二條首次承認(rèn)了預(yù)約合同，所謂預(yù)約是指約定將來訂立一定契約之契約。本案中當(dāng)事人簽訂《商品房預(yù)定協(xié)議書》，約定了房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量等，并約定在5日內(nèi)簽訂商品房買賣合同，并自愿受其約束，該《商品房預(yù)定協(xié)議書》屬于預(yù)約合同。但司法解釋對預(yù)約合同的效力等并未作出明確規(guī)定，這給司法實踐中預(yù)約合同的定性帶來困難。而本案爭議的焦點正是本約合同簽訂后預(yù)約合同的效力。本約合同簽訂后，當(dāng)事人的具體權(quán)利義務(wù)由本約合同進(jìn)行約束，預(yù)約合同的使命已經(jīng)完成。同時本案中當(dāng)事人在本約合同中就房屋的平面布局、附屬配套設(shè)施等作出與預(yù)約合同不一致的約定，若認(rèn)為預(yù)約合同繼續(xù)有效，必將造成權(quán)利義務(wù)的混亂，故繼續(xù)有效的觀點顯然不正確。

合同解除分為法定解除和約定解除。法律并未規(guī)定本約合同簽訂后預(yù)約合同解除，故不符合法定解除的條件；雖然預(yù)約合同和本約合同所指向的標(biāo)的、終極目的是相同的，但兩者的權(quán)利義務(wù)截然不同，不能因此判定雙方作出了解除合同的合意。故自動解除的觀點也顯然不正確。

預(yù)約合同和本約合同是分別獨立的合同，本案中《商品房預(yù)定協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不存在無效情形，但簽訂預(yù)約合同的首要目的就是約定在一定期限內(nèi)簽訂本約合同，本案中當(dāng)事人也約定在5日內(nèi)簽訂商品房買賣合同，且之后當(dāng)事人也按約簽訂了《商品房買賣合同》，對相關(guān)的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了具體約定，《商品房預(yù)定協(xié)議書》的目的和使命已經(jīng)完成，之后當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由《商品房買賣合同》進(jìn)行確定和約束，何況當(dāng)事人在《商品房買賣合同》中就房屋的平面布局、附屬設(shè)施及配套設(shè)施等內(nèi)容對《商品房預(yù)定協(xié)議書》進(jìn)行了調(diào)整，而此時再對已完成使命的預(yù)約合同作出效力評價，賦予預(yù)約合同法律效力，給予肯定和保護，無疑造成當(dāng)事人法律邏輯的混亂，也不符合合同法之鼓勵交易，促進(jìn)市場效率精神。

綜上，由于本約合同簽訂這一法律事實的發(fā)生，使預(yù)約合同所設(shè)定的債權(quán)債務(wù)在客觀上不再存在，預(yù)約合同的權(quán)利義務(wù)終止，再行確認(rèn)預(yù)約合同的效力已無意義，故原告程某的訴訟請求應(yīng)予駁回。

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（楊鐘三律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）