一、簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)要把握好時(shí)間

鑒于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的合同性質(zhì)為預(yù)約合同，是獨(dú)立的有效合同，故認(rèn)購(gòu)書(shū)只要在開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證后就可以簽訂，或者認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)在辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)后取得商品房預(yù)售許可證之前的一段時(shí)間內(nèi)簽訂。

二、 在未取得商品房預(yù)售許可證之前，慎重與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)。

即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證前與你簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》等預(yù)約合同，只要符合《合同法》第52條的規(guī)定，均為有效。因此，你在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一定要慎重，仔細(xì)閱讀每一條款。

三、注意區(qū)分商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中“確定性條款”和“不確定性條款”。

要構(gòu)成一項(xiàng)有效的預(yù)約，預(yù)約中必須要包含兩項(xiàng)內(nèi)容：第一，約定將來(lái)訂立本合同的意思表示；第二，包含本約的“必要之點(diǎn)”。預(yù)約的“確定性”問(wèn)題非常重要，其不僅關(guān)乎預(yù)約的成立生效與否，而且與預(yù)約的效力息息相關(guān)。因此，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)條款時(shí)，注意區(qū)分“確定性”和“不確定性”條款，切記不要模凌兩可。

四、避免違反認(rèn)購(gòu)書(shū)中的約定和合法規(guī)避承擔(dān)民事責(zé)任

認(rèn)購(gòu)書(shū)確定了先合同義務(wù)，故違反認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。當(dāng)事人簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)后往往會(huì)支付一定數(shù)額的定金作為簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保，如果雙方經(jīng)磋商最終無(wú)法簽訂正式合同的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收取定金返還給買(mǎi)受人；如因當(dāng)事人一方原因?qū)е律唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的情形，適用定金罰則；如當(dāng)事人雙方在合同磋商過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法訂立的， 出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收取定金返還給買(mǎi)受人。

五、定金非訂金，交付定金需謹(jǐn)慎。

保證金、押金或者訂金與定金并不完全等同，判斷是否為定金仍應(yīng)以當(dāng)事人的約定是否有定金的性質(zhì)為依據(jù)。判斷所付款項(xiàng)是否為定金的基本方法是：第一，合同中關(guān)于所付款項(xiàng)的文字表述是否為定金，若是，則為定金；第二，若合同中關(guān)于所付款項(xiàng)的文字表述為“留置金、擔(dān)保金、訂金、訂約金、押金或保證金等，則應(yīng)根據(jù)合同中關(guān)于該款項(xiàng)的具體進(jìn)一步判斷，若其中有“無(wú)權(quán)要求返還或雙倍返還”的約定，則可以視為定金。

六、違約條款約定好，限制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商惡意違約，及時(shí)主張賠償雙倍返還定金之外的其他損失（預(yù)期利益損失）。

如果預(yù)約協(xié)議約定有定金條款的，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則；如果預(yù)約協(xié)議中沒(méi)有約定定金條款，或有證據(jù)證明定金處罰數(shù)額明顯低于買(mǎi)受人所受實(shí)際損失的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)賠償買(mǎi)受人所受到的實(shí)際損失。如守約方所受的實(shí)際損失明顯高于定金處罰數(shù)額的，守約方對(duì)此主張承擔(dān)舉證責(zé)任。

七、嚴(yán)防房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用格式合同中含有單方權(quán)利約定條款，逃避法定義務(wù)和責(zé)任。應(yīng)當(dāng)按照公平、誠(chéng)信、提請(qǐng)注意和合理解釋的原則對(duì)具體問(wèn)題具體分析，如果格式合同出現(xiàn)的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中單方權(quán)利約定的條款，加重了對(duì)方的責(zé)任，排除了對(duì)方的主要權(quán)利，該認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)為無(wú)效，否則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

（閆國(guó)田律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng)專稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者和出處。）