46、龔福明訴上海天蓬房地產(chǎn)投資咨詢有限公司第八分公司等買賣合同案
——《人民法院案例選》（（2008年第4輯）第66輯）
〖要點(diǎn)提示〗：本案中，二手房交易的買賣雙方在簽訂第一份房屋買賣合同后，出于少繳稅款的目的，又簽訂了一份約定房價較低的合同，由于第二份房屋買賣合同并非雙方真實(shí)意思表示，且該行為損害了國家利益，故該合同應(yīng)為無效。
【案件索引】
一審：上海市崇明縣人民法院（2007）崇民一（民）初字第612號（2007年6月14日）（未上訴）
【案情】
原告：龔福明。
被告：上海天蓬房地產(chǎn)投資咨詢有限公司第八分公司（以下簡稱八分公司）。
被告：上海天蓬房地產(chǎn)投資咨詢有限公司（以下簡稱天蓬公司）。
第三人：張婕、倪金寶。
崇明縣人民法院經(jīng)審理查明：第三人張婕委托第三人倪金寶出賣張婕所有的位于崇明縣長征農(nóng)場南壩新村2幢206室產(chǎn)權(quán)房屋，第三人倪金寶遂委托包括被告八分公司在內(nèi)的房屋中介公司掛牌出賣，之后被告八分公司通知倪金寶，原告有購買該房的意向，倪金寶即于2006年10月20日帶原告兄弟等人去看該出賣房屋，并言明該房屋價格為人民幣（以下幣種均為人民幣）72000元。原告看完房屋后表示愿意購買，并出具購買承諾書，當(dāng)時商定該房屋價格為72000元。2006年10月28日原告與被告八分公司簽訂該房屋的轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，該協(xié)議書上的甲方（房屋轉(zhuǎn)讓方）署名為第三人倪金寶和八分公司職員石建國，在協(xié)議書尾部落款處甲方位置蓋有被告上海天蓬房地產(chǎn)投資咨詢有限公司第八分公司的印章。協(xié)議約定被告將該房屋轉(zhuǎn)讓給原告，房款為72000元。原告于2006年10月27日、10月30日向被告支付了全部房款 72000元。
2006年10月30日，原告與第三人張婕在崇明縣房屋交易中心為辦理該房屋過戶登記手續(xù)時，按交易中心的要求，又填寫了一份該房屋的買賣合同，原告和被告八分公司雙方為少交稅款而將購房款寫為55000元。該房屋已辦妥過戶到原告名下的登記手續(xù)。原告對比兩份合同，認(rèn)為其中存在有差價17000元被被告八分公司暗中賺取，向八分公司索要，遭被告八分公司拒絕，故涉訟。
原告龔福明訴稱：原告與被告八分公司的石建國于2006年10月28日簽訂一份房屋《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，根據(jù)該協(xié)議，被告八分公司將崇明縣長征農(nóng)場南壩新村2幢206室房屋轉(zhuǎn)讓給原告，并商定該房屋轉(zhuǎn)讓款為人民幣72000元。2006年10月30日，原告和崇明縣長征農(nóng)場南壩新村2幢206室房屋產(chǎn)權(quán)人即第三人張婕簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，根據(jù)該合同約定，該房屋轉(zhuǎn)讓價為55000元，并于同日，原告和第三人張婕辦理了房屋過戶手續(xù)。該《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中居間介紹、代理等中介均為空白。原告認(rèn)為被告八分公司不是該買賣房屋的產(chǎn)權(quán)人，故無權(quán)對該房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；且當(dāng)初說是場區(qū)的房屋，但實(shí)際該房屋并非在場區(qū)，而是在南壩，按照當(dāng)時市場地區(qū)差異，根本不足72000元，被告八分公司存在欺詐；故該轉(zhuǎn)讓協(xié)議書無效。且兩份合同的售房價款差額為17000元，而第三人張婕也只認(rèn)可55000元，故該差價17000元被被告八分公司暗吞。因被告天蓬公司是八分公司母公司，有管理之責(zé)，故原告起訴來院請求判令：（1）原告與被告八分公司簽訂的2006年10月28日房屋《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效；（2）被告八分公司返回原告多收取的房款17000元；（3）被告天蓬公司對原告第一、二項(xiàng)訴請承擔(dān)連帶清償責(zé)任。開庭審理時原告增加訴訟請求，要求確認(rèn)與第三人張婕簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有效。
被告八分公司辯稱：該轉(zhuǎn)讓協(xié)議并非被告八分公司的中介行為，而是公司職員石建國的個人行為，關(guān)于該房屋的談價、交易都是買賣雙方進(jìn)行的，被告沒有參與中介，僅是為原告將72000元房款轉(zhuǎn)交給賣方才訂立的，因該協(xié)議內(nèi)容已實(shí)際履行了，故應(yīng)為有效。被告實(shí)際收到原告房款72000元，已經(jīng)交給了第三人倪金寶。故對原告的第一、二項(xiàng)訴訟請求不予認(rèn)可。對于原告新增加的要求確認(rèn)原告與第三人張婕間簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有效的訴訟請求，雖然是原告當(dāng)庭提出，不符合法定程序，但認(rèn)為該買賣合同是有效的。
被告天蓬公司辯稱：總公司不知道該情況，該糾紛中被告八分公司及其總公司不承擔(dān)責(zé)任，對原告的訴請不予認(rèn)可。被告天蓬公司對原告提供的證據(jù)意見的質(zhì)證意見同被告八分公司，對八分公司提供的證據(jù)無異議。
第三人張婕述稱：與原告買賣該系爭房屋是委托第三人倪金寶辦理的，當(dāng)初她提出只要收到50000元房款就可以了，其他一切不管。后來在房屋交易所與原告辦理房屋過戶手續(xù)而簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時得知寫明的房款為55000元，以為該5000元是倪金寶的酬勞。對于原告和被告八分公司的合同和房款72000元她都不知情。
第三人倪金寶述稱：該房屋是第三人張婕委托其出賣的，當(dāng)時約定房款為50000元，賣多的歸倪金寶。后通過中介公司（包括被告八分公司）掛牌出售，之后被告八分公司通知其原告有購買該房的意向，遂于2006年10月20日帶原告兄弟等去看該出售的房屋，當(dāng)時都告訴原告房價為72000萬，原告表示同意購買，看房回來后原告就和被告八分公司簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議。之后原告通過被告八分公司支付了房款72000元，其中2000元由倪金寶給被告八分公司辦理該房屋的未結(jié)水電等事宜。
上海市崇明縣人民法院認(rèn)為，原告與八分公司簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，雖然協(xié)議書甲方（出讓方）是倪金寶、石建國，但在協(xié)議書下方甲方處蓋了被告八分公司的公章，雖然雙方都認(rèn)可是事后補(bǔ)蓋，但無論從該協(xié)議書的形式和雙方對該協(xié)議的履行情況看，均是被告八分公司的行為，被告對其非公司中介行為的辯稱無法成立，該協(xié)議應(yīng)是八 分公司的中介行為，非石建國個人行為。對于原告主張的被告八分公司無權(quán)轉(zhuǎn)讓該房屋，被告八分公司在交易過程中對于房屋位置、坐落等存在欺詐，故該轉(zhuǎn)讓協(xié)議書無效的訴請，本院認(rèn)為，雖然被告八分公司非該房屋產(chǎn)權(quán)人，但其系得到該房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的事前委托和事后認(rèn)可，屬于有權(quán)轉(zhuǎn)讓；又因原告親自去現(xiàn)場看過該房屋，并同意購買和承諾購房款為72000元，稱被告欺詐的理由不成立。原告與被告八分公司間訂立的“轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且雙方均實(shí)際履行了該協(xié)議，該房屋亦已過戶至原告名下，故該協(xié)議應(yīng)為合法有效。至于原告與第三人張婕訂立的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，是為了履行原告與被告八分公司之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，辦理過戶手續(xù)時訂立的，雙方為少繳稅而將房價約定為55000元，在實(shí)際履行過程中也并非按該買賣合同的價格成交，這并非是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且該行為損害了國家利益，故該合同應(yīng)為無效；作為出賣方的委托人即本案第三人倪金寶明確表示已收到被告八分公司給付的房款72000元，原告認(rèn)為被告八分公司暗收差價并不存在。至于第三人張婕認(rèn)為自己只知道房款為55000元，對72000元不知情，這是兩個第三人之間的事情，與本案無關(guān)。
為此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條、《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、五十二條之規(guī)定，判決：原告龔福明與被告上海天蓬房地產(chǎn)投資咨詢有限公司第八分公司簽訂的2006年10月28日房屋《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》有效；原告龔福明與第三人張婕簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效；原告龔福明要求被告上海天蓬房地產(chǎn)投資咨詢有限公司第八分公司返還原告龔福明多收的房款人民幣17000元的訴請，不予支持；原告龔福明要求被告上海天蓬房地產(chǎn)投資咨詢有限公司承擔(dān)連帶責(zé)任的訴請，不予支持。
一審宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴，一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
【評析】
本案爭議的焦點(diǎn)主要在于房屋買賣雙方在交易過程中共簽訂了兩份合同，兩份合同的成交金額不同，究竟以哪份合同為準(zhǔn)，哪份合同才是真正有效的買賣合同。這類案件在二手房交易中俗稱“陰陽合同”或“鴛鴦合同”，就是買賣雙方在簽訂第一份房屋買賣合同后，出于少繳稅費(fèi)等目的，向相關(guān)部門隱瞞房屋的總價，在簽訂由房地產(chǎn)交易管理部門印制的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時，將雙方買賣房屋的價格虛報低價。由此導(dǎo)致買賣雙方因價格不同發(fā)生爭議，兩份合同的效力發(fā)生沖突。
兩份合同的效力如何確定，首先要區(qū)分合同的成立和生效，合同成立是指當(dāng)事人就某特定事項(xiàng)自愿達(dá)成合意，只要雙方當(dāng)事人意思表示一致，合同即成立；合同的生效是指依法成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律約束力，合同受到法律的保護(hù)。應(yīng)該說，從表面上看本案所涉及的兩份合同都已成立。在合同條款有不一致的時候，如何認(rèn)定合同的效力呢？我們認(rèn)為應(yīng)從雙方訂立合同的不同時間及其目的來進(jìn)行分析，就第一份合同來講，是雙方當(dāng)事人就系爭房屋的買賣、價格等主要條款達(dá)成了一致，根據(jù)《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。”同時根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！彼?，在確認(rèn)被告是有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原告訂立的第一份合同，是依法成立并已生效的房屋買賣合同，對于雙方有法律約束力，司法認(rèn)定應(yīng)當(dāng)保護(hù)交易安全。而第二份合同是雙方當(dāng)事人為辦理房屋產(chǎn)權(quán)變動登記的目的而簽訂的，是為了實(shí)現(xiàn)第一份合同的履行、使第一份合同關(guān)于產(chǎn)權(quán)變動的約定經(jīng)登記生效而訂立，所以就這一部分內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是繼續(xù)有效的。而關(guān)于房價的約定，因?yàn)槭菫榱藴p少交稅而故意虛報的，《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。所以本案中的第二份合同《上海市房地產(chǎn)買賣合同》明顯違反上述第二項(xiàng)的規(guī)定，合同雙方為了少繳稅，惡意串通降低成交金額，損害了國家利益，所以該合同的成交金額不是雙方的真實(shí)意思表示，即便是合同成立也不發(fā)生法律效力。所以原告的訴請被駁回是情理之中的。
其實(shí)，在房屋買賣交易中，我們發(fā)現(xiàn)簽訂類似的“陰陽合同”表面上看好像可以避稅，實(shí)際上對買賣雙方并無好處，麻煩多，風(fēng)險大：（1）從賣方角度看，用于辦理權(quán)屬過戶的合同，在法律形式上比雙方私下約定的合同更具有法律效力。因?yàn)榭赡艽嬖趯⒎课莓a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買家后，買家以價低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的高房價支付房款?，F(xiàn)實(shí)中，法院因某些原因無法認(rèn)定合同效力的情況下，采用在產(chǎn)權(quán)交易部門過戶登記備案的低價合同而判決賣方敗訴的案例時有出現(xiàn)。（2）從買方的角度講，雖然少交了一些稅費(fèi)，但如果該房屋再次進(jìn)行交易，由于登記備案的購入價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價，在計算營業(yè)稅和個人所得稅時，作為計稅依據(jù)的增值額比實(shí)際增值額大很多，其實(shí)并沒有省多少錢。（3）因?yàn)榉慨a(chǎn)局是基于買賣雙方簽訂其指定的那份合同，才辦理了過戶手續(xù)，由于陰陽合同的行為被認(rèn)定指定的那份合同無效，買賣行為很可能會因此而失效，最終導(dǎo)致過戶行為被撤銷。（4）根據(jù)《稅收征收管理法》的規(guī)定，對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳，并處不繳或少繳稅款50％以上、5倍以下罰款。另外，根據(jù)我國《刑法》規(guī)定，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的10％以上并且偷稅數(shù)額在1萬元以上的就構(gòu)成偷稅罪。因此，簽訂“陰陽合同”不僅要被處罰款，甚至可能觸犯刑法，構(gòu)成犯罪。
上海市閔行區(qū)人民法院曾經(jīng)對于簽訂陰陽合同這一較為多發(fā)的行為，發(fā)布過一則《建議房屋買賣簽訂陰陽合同應(yīng)引起有關(guān)部門注意》的審判信息，引起了上海市房地產(chǎn)局的高度重視，并就房地產(chǎn)中介買賣提出了三點(diǎn)意見：一是進(jìn)一步完善二手房網(wǎng)上備案，研究將房地產(chǎn)居間合同納入網(wǎng)上備案，加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的監(jiān)控。二是加大對房地產(chǎn)中介經(jīng)營行為的監(jiān)管力度，將房地產(chǎn)中介唆使、協(xié)助買賣雙方簽訂等違法違規(guī)行為列為房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治范圍，一經(jīng)查實(shí)，從嚴(yán)處理。三是房地產(chǎn)中介以非法手段促成交易的不良行為將被記入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的信用檔案，向社會公示。配合財稅部門加強(qiáng)對合同價格進(jìn)行把關(guān)，對查實(shí)的交易當(dāng)事人偷稅行為，有關(guān)部門將其記入個人征信體系。
相信隨著相關(guān)法律制度的完善和相關(guān)法律知識的普及，房屋買賣雙方在充分認(rèn)識到簽訂“陰陽合同”的違法性和無利性后，這種很可能給交易帶來了潛在風(fēng)險，很可能使雙方“撿了芝麻，丟了西瓜”的荒唐合同必將逐漸被杜絕。
（一審合議庭成員：張建平袁雪峰姚衛(wèi)蓮
編寫人：上海市崇明縣人民法院高佳運(yùn)
（閆國田律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）
