商品房預(yù)售特征

(1)房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或挫去效力的根據(jù)。

(2)房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強(qiáng)了對商品房預(yù)售市場的規(guī)范。

路玉華律師：購房者風(fēng)險與開發(fā)商利益的平衡

說到底，如果商品房預(yù)售取消，帶來的就是對一部分沒有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商造成資金緊缺，風(fēng)險增大，但這正是一種促使開發(fā)商素質(zhì)提高，購房者風(fēng)險極大減少的好事情，有市場競爭，有資金收回的壓力，才能使開發(fā)商，減少開發(fā)環(huán)節(jié)，加快售房速度…[詳細(xì)]

2010年7月 滬房管局?jǐn)M逐步取消商品房預(yù)售

關(guān)于取消商品房預(yù)售制度問題，有關(guān)部門進(jìn)行了認(rèn)真研究，認(rèn)為逐步提高商品房預(yù)售條件并最終取消預(yù)售制度是方向。但目前的市場條件尚不完全具備…[詳細(xì)]

世界主要國家商品房預(yù)售制度一覽

中國：

全部采用商品房預(yù)售，全國除廣西南寧正試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度外，其他區(qū)域均采用。

8.03：1

澳大利亞和一些東南亞國家：

采用商品房預(yù)售比例較高，政府規(guī)定預(yù)售條件，實(shí)施預(yù)售許可管理，對預(yù)售活動的監(jiān)管也較嚴(yán)格。如澳大利亞預(yù)售前需取得項(xiàng)目規(guī)劃審批證書。

6.3：1

美國：

存在商品房預(yù)售制度，但預(yù)售所占比例很小。根據(jù)美國法律的規(guī)定，住房在沒有正式竣工、沒有經(jīng)過驗(yàn)收的情況下，還沒成真正法律意義上的不動產(chǎn)，而未成形的不動產(chǎn)多數(shù)州是不允許交易的。

3：1

德國：

存在商品房預(yù)售，但預(yù)售所占比例很小。同時在購買期房情況下購房者并不是一次性將所有的錢都交付，而是按照分期付款的方式來付。一般還會規(guī)定要交付房屋價款10%左右，但該款項(xiàng)在是未來3到5年內(nèi)由律師繳費(fèi)給開發(fā)商。

2-3：1

注：房價收入比指1個家庭的年收入在當(dāng)?shù)貛啄昕梢再I房，國際標(biāo)準(zhǔn)在4：1左右