樓市新政出臺(tái)以來，各項(xiàng)調(diào)控措施中力度最大的非信貸政策莫屬。6月10日，《揚(yáng)子樓市》推出了專題《二套房房貸新政“百科全書”》，為購房者提供全面的二套房新政指導(dǎo)。但是近期樓市出現(xiàn)了微妙的變化。7月初關(guān)于三套房貸松動(dòng)的傳聞出現(xiàn)，接著又是政府官員出面辟謠，又是專家學(xué)者競(jìng)相解讀……一時(shí)間，讓購房者如墜云里霧里。房貸新政究竟有沒有調(diào)整的跡象？買房貸款現(xiàn)在又容易了嗎？

為了解答購房者的疑問，《揚(yáng)子樓市》再度進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的變化都出現(xiàn)在銀行的具體執(zhí)行方式上，而至于政策本身，目前并沒有任何放松的跡象。

“三套房”貸款的“羅生門”

近期，有關(guān)三套房貸放松的消息可以說是流傳頗廣。然而，與二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和呼聲甚高的房產(chǎn)稅一樣，有關(guān)三套房貸的政策也有多個(gè)版本。不同區(qū)域、不同銀行有關(guān)三套房貸的要求各不相同，由此，也折射出一段樓市房貸的“羅生門”。

先是4月中旬，國務(wù)院出臺(tái)政策，表示“房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸”。此舉被媒體解讀為“房?jī)r(jià)過高地區(qū)銀行有權(quán)停止第三套房貸”，于是，不少銀行就開始收緊第三套房貸。以南京為例，當(dāng)時(shí)南京銀行（601009）便通過會(huì)議的形式，通知房貸部停止對(duì)第三套房的放貸。不過，據(jù)報(bào)道，就多數(shù)銀行而言，這一政策的執(zhí)行一直明緊暗松。不少銀行表示，國務(wù)院并沒有明確禁止三套房貸，因此不會(huì)馬上停止這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

從4月中旬樓市新政出臺(tái)到7月之前，有關(guān)三套房貸的消息內(nèi)容都以收緊為主。重慶、寧夏、山東等地的多家銀行都對(duì)外宣傳，第三套房貸已經(jīng)收緊，暫時(shí)停止了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。在南京，也有工商銀行、民生銀行（600016）及南京銀行等5家銀行，停止了第三套房的貸款。當(dāng)然，就實(shí)際情況來說，能放三套房貸的銀行，仍然有相當(dāng)?shù)臄?shù)量，僅南京就有半數(shù)以上。但是，首付5成、基準(zhǔn)利率1.1倍的底線，并沒有銀行敢公開突破。

此后，在買賣雙方深度博弈之際，7月8日早上關(guān)于上海三套房貸“重新開閘”的消息，頓時(shí)打破了樓市的平靜。這則消息稱，上海多家銀行對(duì)于第三套房貸的發(fā)放已經(jīng)悄悄松動(dòng)，多家銀行改變此前“原則上暫停發(fā)放”的做法?！岸嗉毅y行個(gè)貸經(jīng)理均表示，受理第三套房的房貸申請(qǐng)，客戶只要資信狀況好不會(huì)被拒?！痹搱?bào)道由此得出結(jié)論，稱“近乎嚴(yán)苛的房貸新政已經(jīng)開始顯露出放松跡象”。

接著，三套房貸的“羅生門”主角轉(zhuǎn)移到了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究部主任秦虹身上。7月11日，秦虹提出：“對(duì)第三套房不放貸、對(duì)沒有社保人員限制購房數(shù)量等臨時(shí)性政策，有可能放松和退出?！痹撝v話被媒體解讀為“第三套房貸限制將取消”，由此更引發(fā)了調(diào)控政策松動(dòng)的預(yù)期。不過，7月12日下午，秦虹就澄清，聲稱上述報(bào)道純屬誤讀，并表示政府政策沒有任何變化。

政策沒有變化 執(zhí)行略現(xiàn)松動(dòng)跡象

對(duì)于三套房貸是否真的開閘，從南京15家銀行近幾個(gè)月政策執(zhí)行的情況來看，依據(jù)并不充分。從南京新浪樂居的統(tǒng)計(jì)就可以看到，5-7月期間，南京的15家銀行在執(zhí)行三套房貸政策時(shí)，有8家是一直可以貸到款的。在執(zhí)行力度上，15家銀行中既有一直堅(jiān)持較嚴(yán)的，也有一直堅(jiān)持較松的。

一直堅(jiān)持較嚴(yán)的，主要有江蘇銀行、南京銀行等，這兩家銀行自樓市新政出臺(tái)后就停止了對(duì)第三套房貸款的申請(qǐng)?！伴_了一次會(huì)，然后三套房貸就停止了，什么時(shí)候恢復(fù)現(xiàn)在還不知道。”南京銀行個(gè)人業(yè)務(wù)部團(tuán)隊(duì)經(jīng)理周虎表示。

而一直可以辦理三套房貸的銀行，在南京有8家，超過銀行總數(shù)的一半。這8家分別為中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行（601328）、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、深發(fā)展銀行、中信銀行（601998）和浦發(fā)銀行（600000）。值得注意的是，除去農(nóng)行和交行一直執(zhí)行首付60%、利率為基準(zhǔn)利率1.2倍外，其它5家銀行的執(zhí)行政策或多或少都有變松的趨勢(shì)。以招商銀行三套房首付為例，就由5月份要求的55%下降為當(dāng)前的51%。

而前后執(zhí)行力度變化較大的銀行，主要有5家。其中，前松后緊的主要有興業(yè)銀行（601166）和光大銀行，這兩家銀行樓市新政后都可以辦理三套房貸，但7月以來卻暫停了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。而工商銀行、民生銀行和華夏銀行這三家銀行在樓市新政后都暫停了三套房貸的申請(qǐng)，但是近期又先后恢復(fù)了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。并且，工商銀行的首付只需5成，為各行中最低水平。

與三套房貸政策的執(zhí)行相比，南京一些銀行在對(duì)外地人購房貸款上有了較大的突破。新政之初曾要求：對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。而本周，南京有建行、招行、中行、華夏、興業(yè)、浦發(fā)、光大等7家銀行均表示，沒有這兩種證明的外地購房人，銀行將按照二套房貸款政策執(zhí)行。對(duì)此相關(guān)銀行人士的解釋是，6月份住建部等三部委規(guī)定中，沒有重提上述規(guī)定。因此，這些銀行認(rèn)為這樣做并不違規(guī)。

所謂“原則”上停貸 其實(shí)仍有操作空間

雖然，一些銀行對(duì)外宣傳暫停三套房貸，但是，“暫停”往往只是停留在原則層面。據(jù)消息人士透露，實(shí)際上，不少符合這些銀行要求的特殊優(yōu)質(zhì)客戶，并不在暫停之列。并且，一些開發(fā)公司與銀行還達(dá)成協(xié)議，對(duì)其介紹的客戶可以大放綠燈。

“原則上，我們不放第三套房的貸款了；但是如果你買房的開發(fā)商是我們合作公司的話，我們也可以幫你操作三套房貸。”在新街口，一家銀行負(fù)責(zé)房貸的經(jīng)理這樣表示。在另一家銀行，一位個(gè)貸部的負(fù)責(zé)人也表示，原則上該行不能發(fā)放三套房貸了?！暗侨绻蛻羟皟商滓呀?jīng)還清或者沒有貸款記錄，還是可以放寬的，只不過首付和利率不能低于政策要求?！币灿秀y行表示，三套房貸原則上是不做的，但如果客戶能夠接受首付6成，利率上浮20%的要求，也是可以考慮的。

由于在三套房貸執(zhí)行上，“原則”與“實(shí)際”有很大差距，因此，為客戶爭(zhēng)取到利益最大的房貸，成為近期一些樓盤最重要的營銷手段。在河西江東路一家樓盤做銷售的小蔡表示，開發(fā)商基本都有合作的銀行，以此來為客戶申請(qǐng)貸款想辦法?！巴ǔ＃x擇的合作銀行都是可以做三套房貸的。當(dāng)然，如果有利率和首付不符合客戶預(yù)期的，我們還要負(fù)責(zé)幫客戶去找別家銀行?！?/p>

“松綁”程度有限

對(duì)樓市影響不大

業(yè)內(nèi)人士表示，由于南京的銀行一開始就沒有收緊太多，即15家中的10家在樓市新政后都可以申請(qǐng)第三套房貸款，因此，近期出現(xiàn)松動(dòng)的跡象就不是特別明顯，影響也十分有限。

“開始以為是政策有變，后來仔細(xì)一看才發(fā)現(xiàn)不是政策放寬，而是銀行在執(zhí)行層面放寬了。”一位南京開發(fā)公司的老總，在自己微博（http://t.sina.com.cn）中不無遺憾地表示，銀行放寬三套房貸對(duì)于南京樓市的影響意義不大，“如果是政府行為，那可能意味著樓市接下來會(huì)陸續(xù)有松動(dòng)的政策出現(xiàn)，在一定程度上為樓市‘松綁’。而如果只是銀行自己的行為，則不具有代表意義，很難據(jù)此判斷樓市的走勢(shì)?！?/p>

至于三套房貸放寬對(duì)客戶和開發(fā)商的影響，融僑·中央花園案場(chǎng)經(jīng)理黃媛表示，影響不是很明顯?！笆紫?，申請(qǐng)三套房貸的客戶在總購房者中的比例就不高；另一方面，相比上海、北京等一線城市，南京此前的三套房貸執(zhí)行的就不是非常嚴(yán)格，三套房的客戶基本上都能從銀行貸到款，現(xiàn)在頂多是選擇更多了而已。

國內(nèi)其他城市三套房貸政策

北京 國有大銀行基本停止

目前，北京部分商業(yè)銀行三套房貸仍有松動(dòng)。招商銀行、深發(fā)展銀 行等商業(yè)銀行以及郵政儲(chǔ)蓄銀行均表示，目前總行沒有明確規(guī)定不能發(fā)放第三套個(gè)人住房貸款。三家銀行的首付比例最低不低于5.5成，利率分別提高 15%-20%不等。而工行、農(nóng)行、中行、建行四大國有銀行均不受理三套房貸款。此后的7月15日，為了進(jìn)一步堵住房貸政策的漏洞，北京市住建委、央行管 理部等五部門聯(lián)合發(fā)文，從細(xì)節(jié)上正式規(guī)定了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則。

上海 半數(shù)銀行可放三套房貸

上海大約一半銀行對(duì)“三套 房貸”都采取明緊暗松的策略，只是辦理的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一。招商銀行明確表示“認(rèn)房又認(rèn)貸”，第三套房貸首付為5.5成，利率為基準(zhǔn)利率1.1倍。浦發(fā)銀行則 執(zhí)行5.5成首付和上浮15%的利率。工商銀行上海分行、建設(shè)銀行上海分行則對(duì)第三套房貸大幅提高首付比例和利率水平。外資銀行中的匯豐、渣打、花旗等銀 行，仍然“暫停辦理第三套房貸”。

深圳 部分銀行在打“擦邊球”

新政出臺(tái)后，深圳一些銀行自動(dòng)停止了三套房貸的業(yè)務(wù)，但 這并不意味著三套房貸在深圳的絕跡。高首付和高利率，是吸引一些銀行重開業(yè)務(wù)的因素。深圳市出臺(tái)的三套房貸細(xì)則與北京一樣，都是“商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況， 暫停發(fā)放購買第三套以上住房貸款”。這也給了銀行打政策“擦邊球”的機(jī)會(huì)。目前，深圳只有工行、建行、廣發(fā)行和光大銀行明確表示，已經(jīng)暫停第三套及以上房 貸。但另外一些銀行仍在繼續(xù)這項(xiàng)業(yè)務(wù)。不過，據(jù)最新消息顯示，銀監(jiān)局本周已經(jīng)介入，“擦邊球”的操作方式在深發(fā)展銀行已經(jīng)被停。

杭州 部分銀行第四套也能放貸

從政策上看，浙江并沒有完全限死三套房貸，因此杭州的銀行在執(zhí)行三套房貸方面相對(duì)較為寬松，部分銀行甚至第四套房貸也可以放。據(jù)調(diào)查，杭州幾乎所有國有及 股份制商業(yè)銀行都在繼續(xù)第三套房貸的發(fā)放。只是根據(jù)省內(nèi)具體政策，對(duì)首付及利率做了嚴(yán)格要求?；旧鲜敲慷噘I一套房，首付相應(yīng)提高5%，利率也要相應(yīng)上 浮。招商銀行與工商銀行都表示，三套房貸一直沒有停止過，不過客戶購買第三套房的首付一定要高于5.5成，利率要上浮15%以上。

重慶 三套房貸由嚴(yán)變松

重慶市的三套房貸細(xì)則雖然也沒有對(duì)三套房貸做出暫停的限制，但市內(nèi)多家銀行的第三套房貸業(yè)務(wù)，在銀監(jiān)會(huì)對(duì)銀行存貸比提出75%的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)后，基本上全面停 止。不過，近期，重慶市也開始有銀行在高首付和高利率的情況下開閘第三套房貸。目前重慶只有興業(yè)銀行、重慶銀行和重慶農(nóng)村商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套房貸，而 其他開始重啟三套房貸的銀行，首付都在5-6成，利率最低為上浮10%，最高上浮20%。

房貸政策有無放松的可能？

松動(dòng)緣于利益訴求

新聯(lián)廣房地產(chǎn)營銷公司總經(jīng)理 楊振宇

我不認(rèn)為本次三套房貸在執(zhí)行上放松是政府授意，更可能的原因是，銀行這塊業(yè)務(wù)量大幅下降所致。之所以三套房貸政策會(huì)在這么大范圍內(nèi)被誤讀，并且出現(xiàn)在目前 這個(gè)敏感時(shí)期，我覺得是與一些開發(fā)商、銀行的利益訴求分不開的。對(duì)于下半年調(diào)控特別是信貸政策，我認(rèn)為政府不大可能會(huì)放松。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的主要問題是市場(chǎng)中資 本貨幣量不足，但國家即使要做出調(diào)整，也必然會(huì)回避房地產(chǎn)市場(chǎng)。

今年調(diào)控放松的可能性不大

南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長 張輝

停止第三套房貸款不是“新國十條”強(qiáng)制性要求，地方要實(shí)施有很多前提條件。實(shí)際上，只有個(gè)別地方為了控制房?jī)r(jià)過快上漲不得已而實(shí)施，而正常合理的購房需求 應(yīng)該得到支持。今年之內(nèi)政策放松的可能性不大。因?yàn)槭紫?，本輪調(diào)控民生壓力很大，現(xiàn)在房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭雖被遏制，但保障房建設(shè)尚處在開始階段；第二，從宏 觀經(jīng)濟(jì)來看，只有通貨膨脹的壓力逐步消除之后，調(diào)控才可能會(huì)放松。

政策松緊取決于市場(chǎng)走勢(shì)

網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)總監(jiān) 張景華

下半年調(diào)控政策松還是緊，最終還是要取決于樓市的走勢(shì)。當(dāng)前形勢(shì)下，三套房貸這樣的政策是比較合適的。一方面，它上有政策，從大的方面約束了投機(jī)性需求； 另一方面，它下有空間，各家銀行可以在政策約束的范圍內(nèi)，根據(jù)自身情況進(jìn)行一定幅度的調(diào)節(jié)。目前采取的這種方式短期內(nèi)有利于經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展，可以使市場(chǎng)平穩(wěn) 運(yùn)行。

調(diào)控未達(dá)標(biāo)，信貸不宜松

世聯(lián)地產(chǎn)（002285）南京公司拓展部經(jīng)理 趙磊

銀行對(duì)信貸政策的適度放 松，不應(yīng)該被看做調(diào)控的初步松動(dòng)，這應(yīng)該是銀行本身根據(jù)自身業(yè)務(wù)情況而做出的調(diào)整。對(duì)于一些人猜測(cè)的這是政府授意所為，我不同意。因?yàn)檎哒{(diào)控的效果還沒 有完全體現(xiàn)出來，此時(shí)松動(dòng)對(duì)全局不利。一旦信貸政策松動(dòng)，房?jī)r(jià)有可能報(bào)復(fù)性反彈。但另一方面，個(gè)人覺得，短期內(nèi)利用信貸政策調(diào)控房?jī)r(jià)比較容易，但時(shí)間長了 難免對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有抑制作用。

購房者求降不如求穩(wěn)

南京蘇鼎房產(chǎn)研究所所長 宋堅(jiān)

三套房貸 在執(zhí)行上的松動(dòng)可以看做一個(gè)信號(hào)，即不要對(duì)下半年房?jī)r(jià)下降有過高預(yù)期。北京二套房認(rèn)定細(xì)則的出臺(tái)，是對(duì)之前政策的落實(shí)，對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定能起到一定作用，對(duì)限 制炒房也有著積極的意義，對(duì)購房者來說是件好事。至于南京，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)有所松動(dòng)，江北個(gè)別樓盤降幅甚至達(dá)到了30%，因此并不需要一味求“降”而應(yīng)該求 “穩(wěn)”。南京不需要學(xué)習(xí)北京，只要能穩(wěn)定下來就可以了。

銀行沒有突破政策要求

交通銀行南京新街口支行個(gè)貸科客戶經(jīng)理 張寅

從上半年的形勢(shì)看，由于受到新政影響，各家銀行房貸業(yè)務(wù)量下降得非常大。當(dāng)前，銀行對(duì)于三套房貸在執(zhí)行層面有所放松，無疑是為了對(duì)這塊業(yè)務(wù)進(jìn)行一定程度的 補(bǔ)救。不過，這些措施都沒有突破政策的要求。很多銀行內(nèi)部人士都認(rèn)為，信貸政策下半年幾乎是不會(huì)放松的，因?yàn)檎呀?jīng)表示要“堅(jiān)定不移”地執(zhí)行原有政策。