商品房預(yù)售制統(tǒng)稱為商品房預(yù)售許可制度。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已興建或即將興建但尚未竣工的商品住宅，與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來某一時(shí)期擁有所購房屋的一種房產(chǎn)交易行為。在世界發(fā)達(dá)國家、美國、日本、香港都采用的一種售樓方式。在中國，這種方法在房地產(chǎn)市場(chǎng)剛萌芽時(shí)期，的確很好的促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，能有效地讓開發(fā)商資金回收，加快運(yùn)轉(zhuǎn)。
但是漸漸的這種預(yù)售房的制度越來越成為開發(fā)商利用的手段，由于前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求，國家政策的扶持，使大大小的房地產(chǎn)開發(fā)商，不管具備不具備實(shí)力，具不具備資金，都能通過預(yù)售這種方式，使購房者在開發(fā)的早期的首期及銀行的貸款，收回足夠的建房成本。由于沒有資金的壓力，風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)移到購買房者和銀行上，使開發(fā)商有更多的環(huán)節(jié)和動(dòng)力拖延售樓的周期，不斷抬高房?jī)r(jià)。與此同時(shí)，預(yù)售制度的負(fù)面影響也在不斷浮現(xiàn)。商品房預(yù)售導(dǎo)致出現(xiàn)住房面積縮水、設(shè)計(jì)變更等問題，更誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押，甚至出現(xiàn)房產(chǎn)商攜款潛逃等違法犯罪行為。
說起爛尾樓，不能不說是預(yù)售房最惡意被濫用的一種產(chǎn)物。比如深圳最著名的爛尾樓曾經(jīng)有中信廣場(chǎng)旁的后被佳兆業(yè)接手的一棟樓房，廣州著名有海珠區(qū)的后來被達(dá)鏢集團(tuán)接手的達(dá)鏢國際的寫字樓。七八年以來，一棟棟那么粗糙的水泥毛坯建筑矗立在繁華美麗的黃金地段，成為一道怪異的風(fēng)景。中信旁邊那棟寫字樓一直爛尾了五六年在原地，而達(dá)鏢國際那棟據(jù)說是十年前就封頂了在那，直到十年以后的今年才開始有繼續(xù)完工的跡象。
不知道當(dāng)初買到爛尾樓樓花的購房者們，你們還好嗎？律師的一位親戚近來也曾打電話咨詢，首付十萬的一套住宅商品房，現(xiàn)在爛尾樓了，開發(fā)商破產(chǎn)，人間蒸發(fā)。錢難以要回來，房子又不能用。整個(gè)人那叫欲哭無淚啊。
近日來，看到一篇新聞，對(duì)于取消商品房預(yù)售制度的呼聲，上海市住房保障和房屋管理局（簡(jiǎn)稱市房管局）表示，逐步提高商品房預(yù)售條件并最終取消預(yù)售制度是方向，但目前取消預(yù)售制度的市場(chǎng)條件尚不完全具備。
雖然不太明白滬房管局所說的取消商品房預(yù)售市場(chǎng)條件不完全具體倒底是指的是什么，但是我們確實(shí)看到民意的呼聲及國家的調(diào)控方向，以及這一制度產(chǎn)生的良性后果。中國的房地產(chǎn)開發(fā)都已經(jīng)習(xí)慣了要預(yù)售，要購房者先出錢墊著，甚至剛剛結(jié)構(gòu)打好就讓購房都找銀行貸款，即使房屋交房遙遙無期，也得必須按時(shí)供樓。這實(shí)在是中國樓市一種怪現(xiàn)象。所有的風(fēng)險(xiǎn)基本是購房者在承擔(dān)著。
說到底，如果商品房預(yù)售取消，帶來的就是對(duì)一部分沒有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商造成資金緊缺，風(fēng)險(xiǎn)增大，但這正是一種促使開發(fā)商素質(zhì)提高，購房者風(fēng)險(xiǎn)極大減少的好事情，有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，有資金收回的壓力，才能使開發(fā)商，減少開發(fā)環(huán)節(jié)，加快售房速度，打擊捂售、囤房的風(fēng)氣，從而使房?jī)r(jià)良性下降，也經(jīng)過市場(chǎng)的淘汰，讓最優(yōu)秀的開發(fā)商生存下來。即使商品房預(yù)售制度真的暫時(shí)無法取消，國家也應(yīng)該從各個(gè)方面設(shè)計(jì)一些嚴(yán)格的預(yù)售條件，比如要求開發(fā)商提供足夠的保證金，不得同一預(yù)售房多次抵押等政策，并吸收發(fā)達(dá)國家開發(fā)房地產(chǎn)的先進(jìn)模式，使購房者、開發(fā)商、銀行的利益得到很好的平衡，將法律風(fēng)險(xiǎn)減到最低。
路玉華律師
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擅長(zhǎng)領(lǐng)域：婚姻家庭，房地產(chǎn)
