從2007年“兩會(huì)”人大代表就開始呼吁取消商品房預(yù)售制度，而且呼聲越來越強(qiáng)烈。是否應(yīng)該取消商品房預(yù)售制度的爭論一直喋喋不休。

　　一、商品房預(yù)售制度產(chǎn)生背景

　　商品房預(yù)售制度是1994年《城市房地產(chǎn)管理法》公布后正式確立的，從設(shè)立意圖看，商品房預(yù)售對(duì)開發(fā)商來說，可以有效地解決先期資金投入的問題，從而降低房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門檻，增加了市場(chǎng)上的商品房供應(yīng)，滿足迅速增長的市場(chǎng)需求；對(duì)于預(yù)購人來說，可以用比現(xiàn)房價(jià)格低的價(jià)格買到商品房，同時(shí)獲得較大的房屋選擇空間。

　　商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生有其特定的歷史根源，縱觀中國房地產(chǎn)市場(chǎng)10多年的發(fā)展歷程來看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育早期，這一制度對(duì)開發(fā)商群體迅速成長壯大起了很大作用。在1994年前后，中國的房地產(chǎn)商普遍底子薄，資產(chǎn)規(guī)模能過億的開發(fā)商鳳毛麟角。如今的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力已經(jīng)今非昔比，過百億的地產(chǎn)公司已經(jīng)遍地都是?？梢姡@一制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起了巨大的推動(dòng)作用。

　　二、商品房預(yù)售制度存在的問題

　　由于預(yù)售過程中缺乏有效的監(jiān)管，目前，這一制度的弊端逐步顯現(xiàn)出來。在商品房預(yù)售中出現(xiàn)了諸多問題，如房屋質(zhì)量糾紛、面積糾紛、配套設(shè)施不到位、交房延時(shí)等購房矛盾時(shí)有發(fā)生，商品房交易欺詐與糾紛，都與賣期房有關(guān)。開發(fā)商通過捂盤惜售、惡意炒作，擾亂市場(chǎng)秩序的情況也時(shí)有發(fā)生，而通過炒房號(hào)，內(nèi)部認(rèn)購等源于期房銷售的衍生現(xiàn)象，則是現(xiàn)在樓市炒作者最快捷、最容易產(chǎn)生暴利的手段。

　　三、取消商品房預(yù)售制度相關(guān)配套制度應(yīng)該先行

　　從法律上看，商品房預(yù)售制度是由國家法律法規(guī)確立的，取消需要由全國人大通過法定程序操作，不能由某個(gè)部委決定。商品房預(yù)售制度關(guān)系到金融、國土資源、財(cái)政、稅收等多個(gè)領(lǐng)域，因此要改變期房預(yù)售制度，必須有一系列配套政策的同時(shí)協(xié)調(diào)改變，要先建設(shè)健全相關(guān)的配套政策，取消這一制度要充分考慮各種群體利益。

　　四、發(fā)展不平衡，試點(diǎn)加監(jiān)管

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度存在地區(qū)差異，發(fā)展不平衡，一刀切似的在全國范圍的推廣恐怕也是不合適的。我們需要區(qū)別對(duì)待。在某些房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較成熟的地區(qū)（如上海、深圳等）取消商品房預(yù)售制度，在中西部發(fā)展較差的地區(qū)加強(qiáng)政府有效監(jiān)管，培養(yǎng)良好健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　作者：北京市雄志律師事務(wù)所 王榮香律師

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