借款合同無法清償時，變更擔保合同為購房合同以抵充借款的行為

基本案情

某某有限公司向朱某某借款，并在2017年先后簽訂多份借款合同，為擔保該借款合同履行，朱某某與某某有限公司分別簽訂了商品房預售合同，并向當?shù)胤课莓a(chǎn)權交易管理中心辦理了備案登記。在朱某某的債權到期后，因某某有限公司未能償還借款本息，雙方在對賬后，明確了此時某某有限公司欠朱某某錢款的數(shù)額，雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同，約定某某有限公司將上述欠款本息轉為已付購房款，并由朱某某在2017年底之前支付剩余房款，朱某某支付完畢后由某某有限公司為其辦理產(chǎn)權變更登記。2017年底，朱某某未支付上述購房款，某某有限公司訴至法院。

法院判決

朱某某辯稱：該商品房買賣合同系為借貸合同的擔保，約定以房屋沖抵借款的行為違反了物權法中禁止流押的規(guī)定，因而無效。

法院認為：本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期某某有限公司難以清償債務時，通過將某某有限公司所有的房屋出售給債權人朱某某的方式，實現(xiàn)雙方權利義務平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不屬于流押條款，應本著合同自由、尊重當事人的意思自治的原則，將其視為對合同內(nèi)容的變更，合法有效，朱某某應向某某有限公司承擔給付剩余購房款的責任，否則即構成違約。

律師評析

   《物權法》第186條規(guī)定：“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財歸債權人所有?！备鶕?jù)此條文的規(guī)定，我國在抵押權的設立上，禁止以流押的方式，即不通過拍賣變賣抵押物而直接由抵押權人取得抵押物所有權的方式實現(xiàn)抵押權。此條文的立法意圖在于保護抵押人的財產(chǎn)利益，防止抵押權人利用其優(yōu)勢地位，強迫抵押人簽訂顯示公平，不具有等價關系的抵押合同。而在本案中，雙方當事人在設立抵押權時，并沒有約定流押條款，而是在債權到期后，對借款合同的內(nèi)容進行變更，是合同中當事人通過自有意志為其設立、變更權利義務的行為，因而該購房合同合法有效，不存在顯示公平和違背社會公序良俗之處。

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