借款合同無法清償時，變更擔(dān)保合同為購房合同以抵充借款的行為

基本案情

某某有限公司向朱某某借款，并在2017年先后簽訂多份借款合同，為擔(dān)保該借款合同履行，朱某某與某某有限公司分別簽訂了商品房預(yù)售合同，并向當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)交易管理中心辦理了備案登記。在朱某某的債權(quán)到期后，因某某有限公司未能償還借款本息，雙方在對賬后，明確了此時某某有限公司欠朱某某錢款的數(shù)額，雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同，約定某某有限公司將上述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，并由朱某某在2017年底之前支付剩余房款，朱某某支付完畢后由某某有限公司為其辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。2017年底，朱某某未支付上述購房款，某某有限公司訴至法院。

法院判決

朱某某辯稱：該商品房買賣合同系為借貸合同的擔(dān)保，約定以房屋沖抵借款的行為違反了物權(quán)法中禁止流押的規(guī)定，因而無效。

法院認(rèn)為：本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期某某有限公司難以清償債務(wù)時，通過將某某有限公司所有的房屋出售給債權(quán)人朱某某的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于流押條款，應(yīng)本著合同自由、尊重當(dāng)事人的意思自治的原則，將其視為對合同內(nèi)容的變更，合法有效，朱某某應(yīng)向某某有限公司承擔(dān)給付剩余購房款的責(zé)任，否則即構(gòu)成違約。

律師評析

   《物權(quán)法》第186條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財歸債權(quán)人所有?！备鶕?jù)此條文的規(guī)定，我國在抵押權(quán)的設(shè)立上，禁止以流押的方式，即不通過拍賣變賣抵押物而直接由抵押權(quán)人取得抵押物所有權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。此條文的立法意圖在于保護(hù)抵押人的財產(chǎn)利益，防止抵押權(quán)人利用其優(yōu)勢地位，強(qiáng)迫抵押人簽訂顯示公平，不具有等價關(guān)系的抵押合同。而在本案中，雙方當(dāng)事人在設(shè)立抵押權(quán)時，并沒有約定流押條款，而是在債權(quán)到期后，對借款合同的內(nèi)容進(jìn)行變更，是合同中當(dāng)事人通過自有意志為其設(shè)立、變更權(quán)利義務(wù)的行為，因而該購房合同合法有效，不存在顯示公平和違背社會公序良俗之處。

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