附帶違法建筑的房屋轉(zhuǎn)讓問題

基本案情

趙某某和程某某在2017年9月12日簽訂買賣合同，約定程某某將一套使用面積為200平方米，價值3000多萬元的房屋交付給趙某某，雙方應(yīng)于2017年12月10日前到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶，否則程某某支付違約金。上述合同簽訂后，趙某某依約向被告支付首期房款，第二期房款于雙方辦理過戶后支付。但因涉訟房屋附有違法建筑，房地產(chǎn)交易中心不予辦理過戶登記，故趙某某要求程某某拆除違法建筑，恢復(fù)涉訟房屋原狀并辦理過戶。

法院判決

原告趙某某認(rèn)為：雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效，被告程某某拒絕拆除涉訟房屋上的違法建筑，導(dǎo)致無法辦理過戶構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

被告辯稱：自己不知道房屋附有違法建筑不能出售，當(dāng)前該房屋已經(jīng)被行政機關(guān)查封，不能辦理過戶登記，雙方之間的合同應(yīng)屬無效。

法院認(rèn)為：原、被告簽訂買賣合同時，雖然房屋現(xiàn)狀已與登記信息不一致，但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況，且被告程某某未舉證證明其于簽訂買賣合同時，已將涉訟房屋現(xiàn)狀與登記信息不符的事實如實告知原告趙某某。因此，原告對于本案糾紛的發(fā)生無過錯，應(yīng)屬善意信賴不動產(chǎn)登記信息的合同當(dāng)事人，法律應(yīng)當(dāng)保護原告的此種信賴?yán)妗２荒芤驗樵A爭房屋不能辦理登記就否認(rèn)合同效力，故原被告之間的合同有效。由于此時行政機關(guān)對涉訟房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移作出限制，但物權(quán)未滅失，不能就此認(rèn)定買賣合同法律上或事實上履行不能。被告程某某對于涉訟房屋存在的違法狀態(tài)，應(yīng)自行采取相應(yīng)措施予以消除后交付原告。同時，對于遲延履行對原告造成的損失，應(yīng)依法予以賠償。

律師評析

雖然訟爭房屋因附有違法建筑而被行政機關(guān)查封，但是物權(quán)是否發(fā)生變動，并不影響合同的效力?？疾旌贤欠裼行В瑧?yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第52條的規(guī)定。本案中，雙方當(dāng)事人之間簽訂的合同沒有違反社會公序良俗和強制性效力規(guī)定，不存在無效的事由，因而買賣合同有效。

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