基本案情
2014年，何某和李某簽訂了《工程合同》。
《工程合同》約定，李某請(qǐng)何某為其建房，何某負(fù)責(zé)包工包料，建筑面積為XX平方米；施工期限自開工之日至2015年1月。
何某于2014年12月1日開工。由于建設(shè)行政主管部門許可，李某的建筑面積是XX平方米。李某的建房面積超出了許可范圍130平方米，執(zhí)法局于同年12月22日向李某送達(dá)了《責(zé)令停止違法行為通知書》，責(zé)令李某即日起停止一切違建行為。
次年二月，李某在建好的第一層樓房入住，何某繼續(xù)建造第二層。
何某建好了第二層后，李某于2015年5月使用。2015年6月，何某結(jié)束施工。何某實(shí)際建房面積是XX平方米，李某已支付何某建房款XX元。
雙方因工程款結(jié)算問題，何某訴至法院。何某起訴要求李某李某給付下剩工程款一萬五千元、賠償損失三萬元、支付違約金兩萬元。在訴訟中，李某對(duì)何某的工程量和認(rèn)為何某未完工的部分不申請(qǐng)鑒定。
法院審判
庭審中，何某稱：因被告李某的建房手續(xù)不全，施工中被有關(guān)部門責(zé)令停工，導(dǎo)致施工期限延長，原材料和人員工資上漲，造成何某各項(xiàng)損失合計(jì)六萬五千元。
李某認(rèn)為：其是翻建危房，有合法的審批手續(xù)，且交納了工程保證金，不屬違章建筑，沒有造成工程延期。合同約定的建房期限是2014年12月至2015年1月，何某逾期完工，何某應(yīng)向李某支付違約金兩萬元。
人民法院裁判：根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋〉》《合同法》《民事訴訟法》的規(guī)定，判決如下：李某于本判決生效后十日內(nèi)給付何某下欠建房款一萬五千元；駁回何某的其它訴訟請(qǐng)求。
張美玲律師評(píng)析
本案系建設(shè)工程合同糾紛，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程合同只有在違反效力性強(qiáng)制法規(guī)時(shí)才能認(rèn)定無效。
本案中，雙方訂立的《工程合同》約定的建筑面積明顯超過了建設(shè)行政主管部門許可的建筑面積，李某的建房行為違反了法律規(guī)規(guī)定的“三證齊備、方可建設(shè)”的強(qiáng)制性規(guī)定。雙方訂立的《工程合同》是無效合同。
由于建設(shè)工程合同性質(zhì)的特殊性，建設(shè)工程合同在被確認(rèn)無效后，并不必然自始無效，且因無效合同取得的財(cái)產(chǎn)各自返還。
建設(shè)工程合同無論是否合法，一旦建設(shè)工程合同履行后，已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的施工行為，使一方的財(cái)產(chǎn)和勞動(dòng)都轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)，如果強(qiáng)行返還、拆除，必將造成嚴(yán)重的損失。因此，司法解釋對(duì)建設(shè)工程施工合同無效作出特殊規(guī)定。
《最高人民法院〈關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋〉》第二條規(guī)定：“建設(shè)工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人請(qǐng)求參照合同約定支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。”
建設(shè)工程合同無效后，根據(jù)工程能否通過竣工驗(yàn)收而定，如工程能夠通過驗(yàn)收，則可參照無效合同中的約定支付工程款。
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