商品房買賣合同中解除權(quán)的形式期間

基本案情

2014年年初，陳某某和TY房地產(chǎn)銷售公司簽訂了商品房銷售合同，約定TY公司將其開發(fā)建設(shè)的某某小區(qū)的商品房出賣給陳某某，并在TY公司完成向陳某某的商品房交付后，按照規(guī)定及時為其辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。2015年年初，TY公司向陳某某完成商品房的交付后，并未及時為陳某某辦理商品房登記手續(xù)，陳某某在入住后，2018年年底，陳某某以TY公司未及時辦理房屋登記為由，向法院起訴，要求解除與TY公司之間的商品房買賣合同，并要求TY公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。TY公司認(rèn)為，在陳某某起訴前，公司一直在積極從事為住戶辦理相關(guān)房屋所有權(quán)登記的活動，并且已經(jīng)可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，阻卻合同履行的事由已經(jīng)不存在。同時依據(jù)司法解釋的規(guī)定，買受人以出賣人原因而無法及時辦理房屋登記，請求解除合同和賠償損失的請求權(quán)的除斥期間為一年，買受人陳某某超過該期間起訴的，不享有合同解除權(quán)。

     法院認(rèn)為：本案的爭議焦點在于，陳某某是否對TY房地產(chǎn)公司未及時辦理房屋登記的違約行為享有合同解除權(quán)。根據(jù)我國關(guān)于商品房買賣合同司法解釋的規(guī)定，出賣人未在約定期間內(nèi)辦理登記，超過一年的，由于出賣人的原因指使買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，此時由于構(gòu)成根本違約，合同已經(jīng)沒有履行可能的情況下，買受人可以行駛合同解除權(quán)。同時合同解除權(quán)屬于形成權(quán)，適用除斥期間的規(guī)定，即一旦行使期間經(jīng)過后，買受人沒有行使的，解除權(quán)消滅。本案中，TY雖然沒有按時為陳某某辦理房屋的過戶登記，但是陳某某在TY公司發(fā)生根本違約的行為之后，超過一年才主張解除合同的，合同解除權(quán)消滅。因此法院對于陳某某主張解除其與TY公司之間商品房買賣合同的訴訟請求，不予支持。

律師評析

        本案中需要注意的是：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定：

（1）“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

（2）根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！?/p>

本案中，陳某某由于超過合理期限而解除合同，其解除權(quán)已經(jīng)超過一年的行使期間而消滅外，同時根據(jù)TY公司的主張，此時阻礙房屋登記的基礎(chǔ)事實已經(jīng)消失，可以辦理過戶登記；陳某某長期占有房屋，如果解除合同會對TY公司造成明顯損失，并且不利于交易的穩(wěn)定。但是，TY公司沒有按時對房屋進行登記，違背了雙方的合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

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