房屋租賃中介公司在合同到期后是否有限制承租人與房主訂立租賃合同的權(quán)利

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房屋租賃中介公司在合同到期后是否有限制承租人與房主訂立租賃合同的權(quán)利

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基本案情

    2017年年初，何某某與AA房屋中介公司簽訂了為期一年的房屋租賃合同，何某某按月向AA房屋中介公司給付租金，合同到期后，AA房屋中介公司向何某某返還押金。同時雙方的合同中寫明何某某在合同結(jié)束后的2個月內(nèi)不得自行與房主孫某某訂立房屋租賃合同。2018年年初合同到期后，何某某要求AA房屋中介公司向其退還押金，AA房屋中介公司以何某某在租賃結(jié)束后另行與房主孫某某再次訂立房屋租賃合同，違反與其的合同約定為由，拒絕向何某某退還押金，雙方協(xié)商無果遂訴至法院。

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法院判決

    法院認(rèn)為：本案的爭議焦點(diǎn)在于何某某與AA房屋中介公司簽訂了房屋租賃合同中設(shè)計何某某不得在租賃期結(jié)束后自行與房主訂立租賃合同，該條款是否有效。法院認(rèn)為，AA房屋中介公司系通過轉(zhuǎn)租賺取差距獲得利潤，故其與何某某之間的合同不屬于居間合同，AA房屋中介公司無權(quán)在合同結(jié)束后對何某某與房主另行訂立合同的行為作出限定，否則將非法限制何某某的主要權(quán)利，同時該條款從形式上屬于AA房屋中介公司為租戶提供的可重復(fù)使用的模版合同，但未將該部分內(nèi)容予以特別提示，AA房屋中介公司也無證據(jù)證明其在與何某某簽訂合同時就該條款提請何某某的注意，因而該條款無效，AA房屋中介公司以何某某違反該條款的約定為由主張其違約的，法院不予支持。

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律師評析

        本案中需要注意的是對于格式合同的效力問題，一般而言需要從兩個方面進(jìn)行考察：一是在形式上，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，第39條：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款?！奔磳τ诟袷綏l款的提供方，在合同中對于格式條款應(yīng)事先采取合理的方式提請對方注意，同時在對方提供疑問時，按照對方的要求進(jìn)行解釋說明；二是在內(nèi)容上，格式條款有合同法規(guī)定的法定無效事由的或提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，出現(xiàn)以上情況因違反了合同公平原則而導(dǎo)致格式條款的無效。

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