中介公司未盡到審查義務(wù)，應(yīng)向購房人承擔(dān)賠償責(zé)任

【案件主要事實(shí)】

 2012年3月7日，原告購房人李某、被告某房地產(chǎn)中介及賣房人周某簽訂一份《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定經(jīng)某房地產(chǎn)中介居間介紹，李某向周某購買位于**房屋，房屋總價(jià)118萬元，定金為20萬元，某房地產(chǎn)中介代為收取并保管；周某將房屋產(chǎn)權(quán)證書等文件證明交由某房地產(chǎn)中介保管后，周某可以取回代為保管的定金。同日，李某通過其配偶的賬戶向周某支付了定金20萬元。2012年3月14日，李某發(fā)現(xiàn)周某提供的公證書系偽造，懷疑對方有欺詐行為，向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。2012年10月17日，周某因犯合同詐騙罪被法院判處有期徒刑八年。

賣房人周某占訴爭房屋六分之一份額，在交易過程中，周某曾向李某、某房地產(chǎn)中介出具一份公證書，載明其他共有人委托周某代為辦理訴爭房屋交易的相關(guān)事宜。該公證書后被公證處確認(rèn)為系偽造。2012年4月16日，該房屋過戶至買房人夏某名下。

【訴訟請求】購房人李某請求判令中介某房地產(chǎn)中介賠償定金損失20萬元。

【被告答辯】請求駁回李某的訴訟請求。

1、原告李某并未通過己方向賣房人周某支付定金20萬元，而是李某直接支付給周某的，該損失與己方無關(guān)，李某應(yīng)向周某主張?jiān)摀p失。

2、己方在從事居間活動(dòng)時(shí)，訴爭房屋仍在周某等人的名下，是可以進(jìn)行交易的，且李某在簽訂協(xié)議時(shí)也看過房產(chǎn)證，故己方已經(jīng)盡到了相關(guān)的審核和調(diào)查等義務(wù)。

【法院觀點(diǎn)】被告某房地產(chǎn)中介作為專業(yè)的房屋中介機(jī)構(gòu)，在進(jìn)行居間服務(wù)時(shí)應(yīng)盡到必要的、審慎的審查、核實(shí)義務(wù)，如核實(shí)房源信息、核實(shí)賣房人的身份信息、判斷交易過程中的合理性等。買房人對于房屋交易也負(fù)有注意義務(wù)。本案中，某房地產(chǎn)中介雖進(jìn)行了一定的調(diào)查、核實(shí)等行為，但未就訴爭房屋是否存在一房二賣、公證書是否系偽造等事宜進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，導(dǎo)致原告李某定金損失。而李某也未依約將定金交予某房地產(chǎn)中介保管，而是將定金直接支付于周某，也未對公證書的真實(shí)性盡到注意義務(wù)，導(dǎo)致定金無法追回。雙方在此過程中均有過錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

【法院判決】結(jié)合李某、某房地產(chǎn)中介雙方的過錯(cuò)程度，確定某房地產(chǎn)中介在10萬元的數(shù)額范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。

【律師評析】

中介公司作為居間人，收取居間服務(wù)費(fèi)，應(yīng)履行服務(wù)義務(wù)；如不能適當(dāng)履行居間義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

原告請求法院判決房地產(chǎn)中介公司對其的定金損失承擔(dān)賠償責(zé)任。中介公司是否承擔(dān)責(zé)任，主要取決于中介公司是否違反了法律義務(wù)。中介公司的法律義務(wù)來源，一是約定義務(wù)，委托人與中介公司的居間合同的約定。但是居間合同一般都是由中介公司事先擬定的格式文本，通常都沒有或者很少約定中介公司自己的責(zé)任和義務(wù)。二是法定義務(wù)，相關(guān)法律的規(guī)定中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)。概括說，中介公司有二項(xiàng)法定義務(wù)，如實(shí)報(bào)告義務(wù)和審查注意義務(wù)。

1、如實(shí)報(bào)告義務(wù)。

《合同法》425條第1款規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告”。這個(gè)規(guī)定就是居間人的如實(shí)報(bào)告義務(wù)。

第2款規(guī)定：“居間人故意隱瞞與訂立合同關(guān)有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！边@個(gè)規(guī)定是居間人不履行如實(shí)報(bào)告的義務(wù)的法律責(zé)任。

2、審查注意義務(wù)

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十二條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說明書。

從該條規(guī)定可以看出，中介機(jī)構(gòu)有審查注意義務(wù)，需要對房屋本身狀況、房屋權(quán)屬狀況以及委托人的身份進(jìn)行審查。

本案中，因中介公司未盡審查義務(wù)，對賣方提供的資料未盡到審查核實(shí)義務(wù)，致使買受方受到經(jīng)濟(jì)損失的，中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過錯(cuò)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。

【吉林雅成律師風(fēng)險(xiǎn)提示】

1、房屋中介公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，法律賦予其較高的審查注意義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對交易過程的有關(guān)資料進(jìn)行審慎核查，避免向委托人承擔(dān)賠償責(zé)任。

2、購房人自身也應(yīng)謹(jǐn)慎交易，對賣方提供的交易資料進(jìn)行核查，同時(shí)應(yīng)按照合同約定的交易流程辦理，避免發(fā)生損失。

案例來源：《中華人民共和國最高人民法院公報(bào)》2015年第2期（總第219期）

作者，吉林雅成律師事務(wù)所翟敏，電話15304488031

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