【案件主要事實】
2012年3月7日，原告購房人李某、被告某房地產(chǎn)中介及賣房人周某簽訂一份《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定經(jīng)某房地產(chǎn)中介居間介紹，李某向周某購買位于**房屋，房屋總價118萬元，定金為20萬元，某房地產(chǎn)中介代為收取并保管；周某將房屋產(chǎn)權(quán)證書等文件證明交由某房地產(chǎn)中介保管后，周某可以取回代為保管的定金。同日，李某通過其配偶的賬戶向周某支付了定金20萬元。2012年3月14日，李某發(fā)現(xiàn)周某提供的公證書系偽造，懷疑對方有欺詐行為，向公安機關報案。2012年10月17日，周某因犯合同詐騙罪被法院判處有期徒刑八年。
賣房人周某占訴爭房屋六分之一份額，在交易過程中，周某曾向李某、某房地產(chǎn)中介出具一份公證書，載明其他共有人委托周某代為辦理訴爭房屋交易的相關事宜。該公證書后被公證處確認為系偽造。2012年4月16日，該房屋過戶至買房人夏某名下。
【訴訟請求】購房人李某請求判令中介某房地產(chǎn)中介賠償定金損失20萬元。
【被告答辯】請求駁回李某的訴訟請求。
1、原告李某并未通過己方向賣房人周某支付定金20萬元，而是李某直接支付給周某的，該損失與己方無關，李某應向周某主張該損失。
2、己方在從事居間活動時，訴爭房屋仍在周某等人的名下，是可以進行交易的，且李某在簽訂協(xié)議時也看過房產(chǎn)證，故己方已經(jīng)盡到了相關的審核和調(diào)查等義務。
【法院觀點】被告某房地產(chǎn)中介作為專業(yè)的房屋中介機構(gòu)，在進行居間服務時應盡到必要的、審慎的審查、核實義務，如核實房源信息、核實賣房人的身份信息、判斷交易過程中的合理性等。買房人對于房屋交易也負有注意義務。本案中，某房地產(chǎn)中介雖進行了一定的調(diào)查、核實等行為，但未就訴爭房屋是否存在一房二賣、公證書是否系偽造等事宜進行調(diào)查核實，導致原告李某定金損失。而李某也未依約將定金交予某房地產(chǎn)中介保管，而是將定金直接支付于周某，也未對公證書的真實性盡到注意義務，導致定金無法追回。雙方在此過程中均有過錯，應各自承擔相應的責任。
【法院判決】結(jié)合李某、某房地產(chǎn)中介雙方的過錯程度，確定某房地產(chǎn)中介在10萬元的數(shù)額范圍內(nèi)承擔補充賠償責任。
【律師評析】
中介公司作為居間人，收取居間服務費，應履行服務義務；如不能適當履行居間義務，依法應承擔賠償責任。
原告請求法院判決房地產(chǎn)中介公司對其的定金損失承擔賠償責任。中介公司是否承擔責任，主要取決于中介公司是否違反了法律義務。中介公司的法律義務來源，一是約定義務，委托人與中介公司的居間合同的約定。但是居間合同一般都是由中介公司事先擬定的格式文本，通常都沒有或者很少約定中介公司自己的責任和義務。二是法定義務，相關法律的規(guī)定中介公司應當承擔的義務。概括說，中介公司有二項法定義務，如實報告義務和審查注意義務。
1、如實報告義務。
《合同法》425條第1款規(guī)定：“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告”。這個規(guī)定就是居間人的如實報告義務。
第2款規(guī)定：“居間人故意隱瞞與訂立合同關有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任?！边@個規(guī)定是居間人不履行如實報告的義務的法律責任。
2、審查注意義務
《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十二條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀服務合同，應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關資料，并應當編制房屋狀況說明書。
從該條規(guī)定可以看出，中介機構(gòu)有審查注意義務，需要對房屋本身狀況、房屋權(quán)屬狀況以及委托人的身份進行審查。
本案中，因中介公司未盡審查義務，對賣方提供的資料未盡到審查核實義務，致使買受方受到經(jīng)濟損失的，中介公司應當承擔與其過錯相應的民事賠償責任。
【吉林雅成律師風險提示】
1、房屋中介公司作為專業(yè)機構(gòu)，法律賦予其較高的審查注意義務，應當對交易過程的有關資料進行審慎核查，避免向委托人承擔賠償責任。
2、購房人自身也應謹慎交易，對賣方提供的交易資料進行核查，同時應按照合同約定的交易流程辦理，避免發(fā)生損失。
案例來源：《中華人民共和國最高人民法院公報》2015年第2期（總第219期）
作者，吉林雅成律師事務所翟敏，電話15304488031
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