商品房買賣合同中的訴訟時(shí)效計(jì)算問題

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商品房買賣合同中的訴訟時(shí)效計(jì)算問題

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基本案情

2014年，趙某某購(gòu)買了AA房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在建樓盤的一處房屋，雙方在購(gòu)房合同中約定在建造完成后的6個(gè)月內(nèi)AA房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為趙某某辦理房屋登記手續(xù)。2014年底房屋完成竣工驗(yàn)收后，AA房地產(chǎn)開發(fā)一直未為趙某某辦理房屋登記手續(xù)，直到2016年年底，AA房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)公司才通過趙某某已經(jīng)為其辦理完畢所有權(quán)登記手續(xù)。2017年年底趙某某前去領(lǐng)取房產(chǎn)證并驗(yàn)收房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證上記載的房屋面積與當(dāng)初合同約定的房屋面積不一致，面積誤差達(dá)到了7%，趙某某遂起訴AA房地公司，要求其承擔(dān)逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任以及解除購(gòu)房合同，返還購(gòu)房款。AA房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，趙某某的起訴已經(jīng)超過了訴訟時(shí)效。

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法院審理

法院認(rèn)為：由于本案涉及兩項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)，故應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算兩項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效問題。因而本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有兩個(gè)，一是趙某某要求AA房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約金的訴訟請(qǐng)求是否超過訴訟時(shí)效，二是趙某某要求與AA房地產(chǎn)公司解除合同，返還購(gòu)房款以及利息的訴訟請(qǐng)求是否超過訴訟時(shí)效。首先就趙某某要求AA房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約金的訴訟請(qǐng)求的時(shí)效問題，由于雙方約定的辦理房產(chǎn)登記的時(shí)間為自房屋竣工驗(yàn)收合格起6個(gè)月內(nèi)，而被告AA房地產(chǎn)公司直到2016年年底才為趙某某辦理房屋所有權(quán)登記，故被告AA房地產(chǎn)有限公司確已構(gòu)成違約。但趙某某自知道被告人AA房地產(chǎn)有限公司違約事由其超過2年未起訴要求其承擔(dān)違約責(zé)任的，已經(jīng)經(jīng)過訴訟時(shí)效，故AA房地產(chǎn)有限公司以訴訟時(shí)效為由卡抗辯的，法院予以支持。其次，就原告趙某某主張房屋面積不符向AA房地產(chǎn)有限公司提出解除合同的，法院認(rèn)為原告趙某某自拿到房產(chǎn)證后得知面積不符，遂向法院進(jìn)行起訴的，未超過“自知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受侵害之日起2年起訴”的訴訟時(shí)效規(guī)定，因而趙某某的起訴仍在訴訟時(shí)效內(nèi)，其有權(quán)與AA房地產(chǎn)開發(fā)公司解除購(gòu)房合同并要求返還購(gòu)房款。

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律師評(píng)析：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條第一款規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：……（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，……房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人?！币蚨景钢汹w某某在發(fā)現(xiàn)房屋面積不符，超過法律規(guī)定的誤差比的，在訴訟時(shí)效期間內(nèi)向法院起訴要求解除購(gòu)房合同并要求返還購(gòu)房款的，法院予以支持。

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