因第三人原因影響租賃房屋使用的，出租人是否應承擔責任

【廣州合同律師、企業(yè)法律顧問】

  因第三人原因影響租賃房屋使用的，出租人是否應承擔責任

【廣州合同律師、企業(yè)法律顧問】

基本案情

     2018年年初，孫某某和錢某某簽訂了房屋租賃合同，合同約定孫某某承租錢某某名下的一處房屋，孫某某按月向錢某某支付租金，錢某某需保障該租賃房屋以及相關設備符合使用的安全條件。事后，孫某某發(fā)現該房屋存在嚴重漏水現象，原因在于樓上住戶下水道經常堵塞造成，孫某某多次向錢某某反映此情況，錢某某一直推脫不予解決。孫某某無奈拒絕向錢某某支付租金，雙方協(xié)商未果，起訴至法院。

【廣州合同律師、企業(yè)法律顧問】

法院判決

   法院認為：首先，根據我國《合同法》的規(guī)定，當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決

   本案中孫某某和錢某某租賃合同中明確約定，錢某某作為出租人有維修租賃物的義務，而至于該損害究竟是否由于第三人原因導致，根據合同相對性的原則，錢某某仍應對該租賃物的適租狀態(tài)承擔責任，本案中錢某某未及時加以維修而造成孫某某無法居住的，錢某某應當承擔違約責任。其次，關于孫某某是否有權以錢某某違約為由拒絕支付租金。法院認為本案中錢某某已經履行了合同的主要義務，其未履行維修義務為履行瑕疵，但不構成孫某某有權以此抗辯拒絕支付租金的理由，因而孫某某不享有約定或法定的抗辯權，孫某某應當向錢某某支付租金，基于錢某某的違約行為，法院酌定減少孫某某所應支付的租金。

【廣州合同律師、企業(yè)法律顧問】

律師評析

        本案中需要注意的是，根據我國《合同法》的規(guī)定：

      （1）“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”；

      （2）“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。”；

（3）“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期間內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期?！?/p>

• 張美玲律師辦案心得：專業(yè)的人，做專業(yè)的事，法律問題，交給專業(yè)律師辦理。

  關注微信“張美玲律師”(微信號gzzmllvshi)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側二維碼添加關注。

• 掃描二維碼，關注張美玲律師

（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網立場。本文為作者授權法邦網發(fā)表，如有轉載務必注明來源“張美玲律師網”）

張美玲律師

執(zhí)業(yè)律所：廣東法制盛邦律師事務所

咨詢電話： 13632355031

廣州知名合同糾紛律師、企業(yè)法律顧問，近十年法律行業(yè)從業(yè)經驗，曾服務過多家大中型企業(yè)。以優(yōu)質、高效的法律服務，為客戶創(chuàng)造價值，專業(yè)鑄造品牌，實力贏得口碑！

• 書面合同價款高于口頭合同價款的，能否撤銷合同
• 對享有購房優(yōu)惠政策產生誤解的能否撤銷合同
• 買賣合同糾紛案，合同交易主體的認定
• 債務人惡意轉移財產，如何行使債權人撤銷權？