因國(guó)家宏觀調(diào)控政策變化導(dǎo)致合同解除

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因國(guó)家宏觀調(diào)控政策變化導(dǎo)致合同解除

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基本案情

   2017年10月18日，孟某某通過(guò)AA房產(chǎn)中介公司與白某某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，將孟某某名下的一處房屋以1000多萬(wàn)元的價(jià)格出售給白某某，白某某應(yīng)在簽訂合同后一周內(nèi)支付房款總價(jià)百分之十的首付款，剩余尾款由白某某以分期付款的方式進(jìn)行支付。具體的付款時(shí)間等其他履行信息在合同中均有約定。合同簽訂后該市出臺(tái)了房產(chǎn)限購(gòu)令，依據(jù)規(guī)定白某某要支付的首付款大幅提高，而白某某用來(lái)支付房款的首付款有很大一部分是借款，此時(shí)已經(jīng)無(wú)力負(fù)擔(dān)提高部分的購(gòu)房首付款，于是向法院請(qǐng)求解除合同。

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法院判決

法院認(rèn)為：原告白某某與被告孟某某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，該市出臺(tái)新的房屋限購(gòu)政策，導(dǎo)致原告白某某首付款比例提高，該變化確實(shí)對(duì)白某某繼續(xù)履行合同產(chǎn)生重大影響，該影響屬于國(guó)家的宏觀政策所致，在此情況下，雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同、補(bǔ)充協(xié)議及變更協(xié)議應(yīng)予解除，且屬于不可歸責(zé)于雙方的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)而解除合同，故法院對(duì)原告白某某要求解除上述合同的反訴請(qǐng)求予以支持。

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律師評(píng)析

根據(jù)《合同法》第94條關(guān)于合同解除的規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（2）在履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍為履行；

（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（5）法律規(guī)定的其他情形?！?/p>

本案中因國(guó)家政策變更而導(dǎo)致合同的繼續(xù)履行對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公，并且該風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)事人訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)，不屬于合同履行時(shí)雙方當(dāng)事人有所預(yù)見(jiàn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，在該情事變更的情況下導(dǎo)致合同目的落空，一方當(dāng)事人有權(quán)行使合同的法定解除權(quán)終止合同履行。

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