簽訂買賣合同后房屋被查封買房人權(quán)益如何維護(hù)

案情簡介：簽訂買賣合同后房屋被查封買房人權(quán)益如何維護(hù)

李吉（人物名稱均為化名）系北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)某公寓某號樓251號房屋（以下簡稱涉案房屋）的所有權(quán)人。2013年5月14日，李吉與王杰簽訂《房屋買賣合同》，李吉將涉案房屋出賣給王杰，房屋總價款149萬元（含家具家電等）。同日，王杰支付李吉定金2萬元，李吉將涉案房屋交付王杰居住使用。2013年5月29日，王杰支付首付款43萬元。2013年6月4日，王杰支付首付款40萬元。雙方約定上述定金及首付款共計85萬元應(yīng)當(dāng)用于解除涉案房屋原有的抵押貸款手續(xù)。王杰起訴至法院稱：我和李吉之間的《房屋買賣合同》受法律保護(hù)，我已經(jīng)支付了85萬元購房款，現(xiàn)因李吉的原因?qū)е路课荼徊榉?，我的合法?quán)益遭受損害。故訴至法院，請求判令：1.確認(rèn)雙方之間的《房屋買賣合同》有效；2.李吉繼續(xù)履行雙方簽訂的《房屋買賣合同》，并協(xié)助我辦理過戶手續(xù)。

法院判決：不能要求繼續(xù)履行

法院認(rèn)為：依法成立的合同，受法律保護(hù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。雙方簽訂的《房屋買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，且不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。故對于王杰要求確認(rèn)王杰、李吉簽訂的《房屋買賣合同》有效的訴訟請求，于法有據(jù)，法院依法予以支持。履行不能，是指實(shí)際給付的內(nèi)容為不能，給付不能發(fā)生不履行（原）債務(wù)的效力。該案中，王杰要求李吉繼續(xù)履行合同，協(xié)助王杰辦理過戶手續(xù)。而涉案房屋處于司法查封的狀態(tài)，李吉無法繼續(xù)履行合同、協(xié)助王杰辦理過戶手續(xù)，構(gòu)成履行不能。經(jīng)法院釋明王杰，王杰堅持要求繼續(xù)履行合同，故對于王杰要求李吉繼續(xù)履行《房屋買賣合同》并辦理房屋過戶手續(xù)的訴訟請求，依據(jù)不足，法院依法不予支持。

律師說法：如何認(rèn)定房屋查封后的效力

房屋查封是指人民法院或其他司法機(jī)關(guān)把被查封人的房產(chǎn)貼上封條，或者通過登記機(jī)關(guān)對有權(quán)屬登記的房屋進(jìn)行權(quán)屬限制，禁止被查封人對房屋權(quán)屬進(jìn)行轉(zhuǎn)移或變更。在現(xiàn)實(shí)生活中，根據(jù)簽訂房屋買賣合同與房屋被查封的時間順序，可分為“簽前查封”（房屋買賣之前查封）與“簽后查封”（房屋買賣之后查封）兩種情形。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》及《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定可知，雙方買賣房屋之后被法院查封的，房屋買賣合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房產(chǎn)被法院查封，買賣雙方仍簽訂《房屋買賣合同》的，合同無效。本案中，王杰與李吉簽訂買賣合同在前，法院采取查封措施在后，該合同不違反前述法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不損害第三人權(quán)益，合法有效。雖然雙方在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)之前，法院對房屋進(jìn)行了查封，但房屋買賣合同的有效性依然不受影響。我國《物權(quán)法》第9條第1款規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。由此可知，我國以不動產(chǎn)物權(quán)登記作為物權(quán)變動的生效要件。當(dāng)事人訂立了合法有效的房屋買賣合同，只有依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，才能發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律后果；不經(jīng)登記，法律不認(rèn)為發(fā)生了房屋所有權(quán)的變動。這既是不動產(chǎn)物權(quán)交易安全性和公正性的需要，也是不動產(chǎn)物權(quán)公示原則的必然要求。本案中，王杰與李吉雖已簽訂了《房屋買賣合同》，王杰也交納了首付款并實(shí)際占有使用房屋，但雙方未辦理房屋的過戶手續(xù)，從法律上來講，涉案房屋的所有權(quán)仍歸出賣人李吉所有，買房人王杰并未取得房屋的所有權(quán)。

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