案例解析：租房辦幼兒園未約定戶(hù)外場(chǎng)所不再付租金被訴法庭
2011年5月，某幼兒教育機(jī)構(gòu)與一家投資實(shí)業(yè)公司簽訂了《幼兒園場(chǎng)地租賃合同書(shū)》，約定將渝北某小區(qū)內(nèi)一配套物業(yè)出租用于開(kāi)辦幼兒園。合同載明，該物業(yè)建筑面積為571平方米，租賃期限為20年，即從2011年5月15日起至2031年5月14日止。該投資實(shí)業(yè)公司口頭承諾，緊挨該套物業(yè)的后面是一塊地，可用來(lái)作為幼兒園“室外活動(dòng)場(chǎng)地”。
合同簽訂后，該投資實(shí)業(yè)公司按約將物業(yè)交付，然而，該“室外活動(dòng)場(chǎng)地”此時(shí)已種上植被，成為一塊綠化地。
幼教機(jī)構(gòu)接房后，便對(duì)房屋進(jìn)行裝修，并購(gòu)買(mǎi)了辦園所需設(shè)備，安裝了視頻監(jiān)控及背景音樂(lè)廣播系統(tǒng)，購(gòu)置了空調(diào)、廚房設(shè)備、玩具、座椅等。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，幼兒園應(yīng)有與其規(guī)模相適應(yīng)的戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)地，面積人均不低于1.2平方米。所以，開(kāi)辦幼兒園必須配備室外活動(dòng)場(chǎng)地，否則無(wú)法取得辦學(xué)許可。
為此，幼教機(jī)構(gòu)要求對(duì)方交付“室外活動(dòng)場(chǎng)地”。為了交付場(chǎng)地，投資實(shí)業(yè)公司于2013年期間，欲將這塊綠化場(chǎng)地變更為幼兒園的室外活動(dòng)場(chǎng)地，但遭小區(qū)業(yè)主阻止。后來(lái)，投資實(shí)業(yè)公司又在綠化地施工，業(yè)主遂向園林部門(mén)投訴，投資實(shí)業(yè)公司被罰3萬(wàn)元，“室外活動(dòng)場(chǎng)地”建設(shè)也只好作罷。
因?yàn)闊o(wú)法交付室外活動(dòng)場(chǎng)地，幼教機(jī)構(gòu)無(wú)法開(kāi)辦幼兒園，自2013年12月3日之后便未再支付租金。為此，投資實(shí)業(yè)公司將其告上法庭。
法院判決：雙方應(yīng)各自承擔(dān)一半的責(zé)任
法院審理認(rèn)為，投資實(shí)業(yè)公司明知幼教機(jī)構(gòu)租賃房屋是用以開(kāi)辦幼兒園，雖然租賃合同中沒(méi)有關(guān)于交付室外活動(dòng)場(chǎng)地的約定，但有義務(wù)保證所交付的租賃物符合開(kāi)辦條件。因其無(wú)法提供室外活動(dòng)場(chǎng)地，導(dǎo)致幼兒園無(wú)法開(kāi)辦，在法律上應(yīng)視為未能提供符合約定用途的租賃物。
另一方面，幼教機(jī)構(gòu)也知道開(kāi)辦幼兒園必須有相適應(yīng)的戶(hù)外場(chǎng)地，在簽訂合同時(shí)，案涉場(chǎng)地已經(jīng)成為綠化場(chǎng)地的情況下，其未盡到審慎義務(wù)，未審查對(duì)方是否具有該場(chǎng)地的所有權(quán)或者使用權(quán)，也未將場(chǎng)地租賃事宜約進(jìn)合同中，對(duì)戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)地?zé)o法使用的結(jié)果也負(fù)有責(zé)任。
為此，法院最后判定雙方應(yīng)各自承擔(dān)一半的責(zé)任。
律師說(shuō)法：合同沒(méi)有約定的事項(xiàng)怎么處理
《合同法》第61條規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。
第62條規(guī)定，當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(1)質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。(2)價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行;依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，按照規(guī)定履行。(3)履行地點(diǎn)不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行;交付不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行;其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行。(4)履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。(5)履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。(6)履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的，由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)。更多具體問(wèn)題歡迎咨詢(xún)法邦網(wǎng)專(zhuān)業(yè)合同律師楊再坤律師。
楊再坤律師辦案心得：簡(jiǎn)單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡(jiǎn)單化。
關(guān)注微信“楊再坤律師”(微信號(hào))，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
掃描二維碼，關(guān)注楊再坤律師
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來(lái)源“楊再坤律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：貴州乾天律師事務(wù)所
咨詢(xún)電話： 13984012988
即時(shí)了解法律信息，一對(duì)一預(yù)約專(zhuān)家律師咨詢(xún)。
執(zhí)業(yè)律所：貴州乾天律師事務(wù)所
咨詢(xún)電話：13984012988
即時(shí)了解法律信息，一對(duì)一預(yù)約專(zhuān)家律師咨詢(xún)。
使用微信掃描二維碼
關(guān)注楊再坤律師
