案例簡介：二手房買賣戶口未遷出買方要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任
原告訴稱，原、被告于2009年12月28日簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同，約定被告將位于本市閘北區(qū)的系爭房屋出售給被告，總房價人民幣244萬元。雙方在補充條款中約定：被告承諾自送件之日起一年內(nèi)，向房屋所在地的公安派出所辦理原有戶口的遷出手續(xù)。否則每逾期一日，被告應(yīng)當(dāng)按照房價款的萬分之五向原告支付賠償金，直至原有戶口遷出時止。2009年12月28日，原、被告向房地產(chǎn)交易中心送件。但時至今日，第三人王某的戶口仍未遷出系爭房屋。為此，原告訴請依法判令被告從2010年12月28日起以244萬元為本金，按每天萬分之五即1220元支付違約金，直至第三人戶口遷出之日止。
被告辯稱，被告是在違背真實意愿的情況下簽訂了補充條款，該條款約定的違約責(zé)任過重；而原告并未提供其遭受實際經(jīng)濟損失的依據(jù)，故原告的訴訟請求缺乏事實基礎(chǔ)，被告請求法院依法酌減；本案的起因源于系爭房屋的原產(chǎn)權(quán)人即第三人王某的戶口未遷所致，被告對此并無實際的控制能力，所以被告不存在違約行為，請求依法駁回原告的訴訟請求，直接追究第三人的責(zé)任。
法院判決：賣方違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
法院認為，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。判決如下：被告支付原告從2010年12月28日起至第三人王某戶籍遷出系爭房屋之日止的賠償金，賠償金應(yīng)以244萬元購房款為本金、按每日萬分之一計算。
律師說法：二手房買賣戶口未遷出賣方是否承擔(dān)違約責(zé)任
本案中，原、被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充條款系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，并不違反有關(guān)法律規(guī)定，依法當(dāng)為有效，原、被告均應(yīng)恪守。現(xiàn)雙方對“原有戶口”未能按期遷出的法律后果及違約責(zé)任作了明確約定，而該“原有戶口”應(yīng)當(dāng)解釋為系爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶前包括被告在內(nèi)的所有在冊戶籍。雖然至今未能遷出的是第三人的戶籍，被告對此并無實際的控制能力，但依據(jù)法理合同責(zé)任屬嚴(yán)格責(zé)任范疇，并不考量違約方的主觀過錯因素，故應(yīng)由被告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任后，再依法另行向第三人主張權(quán)利。鑒于原告并未舉證證明其罹患的經(jīng)濟損失，法院認定雙方約定的賠償金計算方式過分高于違約造成的損失，依法應(yīng)予酌減。
法律依據(jù)：1、《合同法》第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。2、《合同法》第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。
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