案例簡介：房屋《定金合同》引發(fā)爭議
原告訴稱，2010年1月21日，原告與被告簽署《定金合同》，合同約定：原告向被告預(yù)訂位于上海市浦東新區(qū)的系爭房屋，總價為553.41萬元；若被告未告知原告在簽約前該房屋有抵押、預(yù)租、查封等事宜，應(yīng)雙倍返還原告定金。簽約后，原告共計支付被告160萬元。之后，原告發(fā)現(xiàn)：一，被告已將系爭房屋在銀行進(jìn)行了抵押；二，因被告拖欠建設(shè)方巨額工程款發(fā)生訴訟，上海市第一中級人民法院對系爭房屋進(jìn)行司法查封至今。為此，原告提起訴訟，要求：1.解除原、被告簽訂的《定金合同》；2.被告返還原告購房款160萬元；3.被告支付原告違約金160萬元。
被告某公司辯稱，簽訂《定金合同》時原告對系爭房屋上存在抵押和查封的情況是非常清楚的，且根據(jù)法律規(guī)定，定金不得超過合同總價的20％，不同意原告的訴訟請求。
法院判決：定金罰金不得超出合同總標(biāo)的20％
原告主張的定金罰金，超出合同總標(biāo)的20％的部分，法院不予支持。判決：1、解除原告與被告的《定金合同》；2、被告退還原告定金160萬元；3、被告支付原告定金罰金1,106,820元。
律師說法：定金數(shù)額超過合同標(biāo)的額的20% 定金罰則如何適用
首先，原告與被告簽訂的《定金合同》確立了原、被告此后就系爭房屋簽訂正式房屋買賣合同的預(yù)約關(guān)系，并不違反法律規(guī)定，合法有效。根據(jù)《定金合同》的約定，因被告未告知原告在簽訂本合同前系爭房屋已存在抵押、預(yù)租、查封等事實，原告拒絕簽訂商品房買賣合同的，被告應(yīng)雙倍返還原告已付定金。現(xiàn)法院經(jīng)審理查明，系爭房屋確被上海市第一中級人民法院查封，且至今未予解封，但被告在2010年1月21日與原告簽訂《定金合同》時，并未將此情況告知原告?，F(xiàn)被告未在簽訂《定金合同》時將系爭房屋已存在查封的事實告知原告，故原告依據(jù)《定金合同》的約定，主張解除《定金合同》，由被告返還已付款160萬元，并承擔(dān)違約責(zé)任，符合合同的約定，依法應(yīng)予支持。其次，至于違約金160萬元，根據(jù)原告的陳述，原告主張的該160萬元違約金即為合同約定的定金罰金?，F(xiàn)被告認(rèn)為已付的160萬元系房款，而非定金，對此，雙方簽訂的《定金合同》對于該筆款項明確約定系定金，作為雙方當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的擔(dān)保，在簽訂買賣合同后轉(zhuǎn)為房款，而被告出具的收款《授權(quán)書》也明確表明該款項為定金，雖然被告出具的收據(jù)寫的是購房款，原告訴請要求返還的也是購房款，但是購房款本身可以包含定金及房款，因此，被告抗辯該160萬元不是定金，而是房款，依據(jù)不足，法院不予采納。根據(jù)法律規(guī)定，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20％，鑒于買賣的標(biāo)的總額系553.41萬元，為此，原告主張的定金罰金，超出合同總標(biāo)的20％的部分，法院不予支持。
法律依據(jù)：《擔(dān)保法》第九十一條定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。
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