因房屋買賣設(shè)定抵押權(quán) 如何認(rèn)定抵押合同的效力

案例簡(jiǎn)介：無(wú)處分權(quán)人將房屋抵押抵押權(quán)人是否善意引爭(zhēng)議

原告某公司向法院提出訴訟請(qǐng)求：1、以原告作為抵押權(quán)人設(shè)立在上海市浦東新區(qū)系爭(zhēng)房屋的抵押權(quán)有效；2、準(zhǔn)許原告對(duì)被告陳某所有的位于上海市浦東新區(qū)的系爭(zhēng)房屋行使抵押權(quán)。事實(shí)和理由：被告陳某因急需資金與被告王某簽訂虛假《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，由被告王某購(gòu)買被告陳某的系爭(zhēng)房屋。2014年1月7日，原告與被告王某在上海市東方公證處簽訂一份《房地產(chǎn)借款抵押合同》，約定被告王某向原告借款人民幣70萬(wàn)元，并以系爭(zhēng)房屋作為抵押，東方公證處出具了《具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證書》。當(dāng)時(shí)，被告王某提供了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證以及產(chǎn)調(diào)信息。嗣后，被告陳某以系爭(zhēng)房屋為虛假買賣方式起訴至浦東法院，法院作出確認(rèn)兩被告簽訂的系爭(zhēng)房屋的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無(wú)效。

被告辯稱，借款合同和公證是本被告在受騙的情況下簽字的，本被告僅借款20萬(wàn)元，利息及費(fèi)用與本金共計(jì)應(yīng)為24萬(wàn)元，本被告已經(jīng)向原告方楊某還款32萬(wàn)元，其中8萬(wàn)元是房屋買賣無(wú)效案件的律師費(fèi)。

法院判決：抵押權(quán)人為善意有權(quán)行使抵押權(quán)

法院認(rèn)為，原告根據(jù)公證部門出具的《執(zhí)行證書》向法院申請(qǐng)執(zhí)行，但被告王某未履行還款義務(wù)，原告有權(quán)要求行使上述抵押權(quán)。判決如下：1、以原告作為抵押權(quán)人的設(shè)立在系爭(zhēng)房屋的抵押權(quán)有效；2、準(zhǔn)許原告對(duì)被告陳某所有的系爭(zhēng)房屋行使抵押權(quán)。

律師說(shuō)法：因房屋買賣設(shè)定抵押權(quán) 如何認(rèn)定抵押合同的效力

首先，本案原告與被告王某簽訂的《房地產(chǎn)借款抵押合同》，系雙方真實(shí)意思表示，且原告按約向被告王某提供了70萬(wàn)元借款，故原告與被告王某之間成立有效的借款合同和抵押擔(dān)保合同關(guān)系。被告王某抗辯其系受欺騙簽訂上述合同以及僅借款20萬(wàn)元，但其未提供確鑿證據(jù)證明上述辯稱，且公證部門已就原告與被告王某簽訂的《房地產(chǎn)借款抵押合同》出具了《具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證書》，故法院對(duì)被告王某的上述抗辯難以采信。其次，關(guān)于涉案房屋的抵押權(quán)效力問(wèn)題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，房屋抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立生效。涉案房屋抵押權(quán)已經(jīng)依法登記，故已發(fā)生法律效力。雖然法院判決確認(rèn)了兩被告之間的房屋買賣合同無(wú)效，被告王某將涉案房屋抵押給原告屬于無(wú)權(quán)處分行為，但是在設(shè)立抵押權(quán)時(shí)原告查詢了涉案房屋當(dāng)時(shí)的物權(quán)登記權(quán)屬情況，獲知抵押物登記在被告王某名下，基于公示公信原則，原告有理由相信國(guó)家房產(chǎn)管理部門登記簿上記載的物權(quán)狀態(tài)為真實(shí)狀態(tài)，其已經(jīng)盡到了合理的審查和注意義務(wù)，無(wú)重大過(guò)失，況且在涉案房屋抵押權(quán)設(shè)立之前其他債權(quán)人的抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立，故可以認(rèn)定原告為善意。

法律依據(jù)：1、《物權(quán)法》第一百零六條無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。2、《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋(一)》第十五條受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，且無(wú)重大過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

以上就是對(duì)“因房屋買賣設(shè)定抵押權(quán) 如何認(rèn)定抵押合同的效力”相關(guān)問(wèn)題的解答。如果您在房屋交易過(guò)程中，遇有此類爭(zhēng)議，請(qǐng)及時(shí)咨詢房產(chǎn)方面的專業(yè)律師。

• 徐紅英律師辦案心得：簡(jiǎn)單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡(jiǎn)單化。

  關(guān)注微信“徐紅英律師”(微信號(hào)fazhitiandi)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。

• 掃描二維碼，關(guān)注徐紅英律師

（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來(lái)源“徐紅英律師網(wǎng)”）

徐紅英律師

執(zhí)業(yè)律所：徐紅英

咨詢電話： 13818076833

關(guān)注徐紅英律師，即時(shí)了解法律信息，一對(duì)一預(yù)約專家律師咨詢。

• 對(duì)房屋買賣提供擔(dān)保 保證人應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任呢
• 夫妻一方出售房產(chǎn) 另一方以不知情抗辯是否成立
• 房屋買賣中賣房不愿意履行合同，法院判決繼續(xù)履行
• 房屋出賣后未過(guò)戶之前將房屋抵押給第三人 抵押權(quán)是否成立