案例簡介：宅基地房屋出租引發(fā)爭議
原告訴稱，原、被告于2010年5月31日簽訂了房屋租賃合同，兩被告將自己的坐落在金匯鎮(zhèn)房屋出租給原告使用，約定租期為2010年6月1日至2012年5月31日止。當(dāng)日，原告按合同付清全部的租金及押金，被告出具了收條，原告把自己生活用品搬進(jìn)并使用。但是，被告不按合同約定履行，將該房鑰匙換掉，導(dǎo)致原告無法入住，故訴訟來院要求判令：1、確認(rèn)原、被告的租賃合同有效，并繼續(xù)履行租賃合同；2、被告賠償原告損失。
兩被告辯稱，原、被告之間的租賃合同是無效，原告隱瞞事實有一定的欺詐行為。出租房屋非被告自己的房屋，而是他人自有的宅基地使用房，在未征得他人同意的情況下，被告無權(quán)對房屋進(jìn)行處置，故該協(xié)議無效。原告的第二項訴訟請求沒有依據(jù)，被告最多按協(xié)議支付一個月違約金。故請求駁回原告的訴訟請求。
法院判決：租賃合同合法有效，被告支付原告違約金
法院審理認(rèn)為，房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)恪守。但因被告原因，導(dǎo)致原告未實際入住，雙方租賃合同難以繼續(xù)履行，法院判決：1、解除原告與被告的房屋租賃合同。2、被告返還原告房屋租金及押。3、被告支付原告違約金。
律師說法：宅基地房屋出租發(fā)生爭議 該房屋租賃合同效力如何
在本案中，根據(jù)雙方簽訂的房屋租賃合同，原告按合同約定向被告支付租金及押金，被告出具收條，該租賃合同應(yīng)為有效合同。
首先，房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)恪守。對于被告提出宅基地房屋不能出租且該出租未征得其他權(quán)利人同意，故租賃合同無效的意見。筆者認(rèn)為，宅基地房屋的出租并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而出租人是否為房屋的所有權(quán)人，亦不影響租賃合同的效力，況且，本案中的被告與房屋真實的權(quán)利人系夫妻關(guān)系。因此，法院經(jīng)庭審審理后，對于被告要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的訴訟請求不予支持。
其次，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。被告違反租賃合同的約定，將系爭房屋門鎖更換，并表示不再繼續(xù)履行合同，顯然已構(gòu)成違約。但原告并未實際入住系爭房屋，而被告則明確表示不愿繼續(xù)履行合同，故雙方之間的房屋租賃合同實難繼續(xù)履行，對于原告要求繼續(xù)履行租賃合同的訴訟請求，法院難以支持，雙方的房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)予以解除。
最后，被告的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，雙方在合同中對違約責(zé)任進(jìn)行了約定，違約金按照約定執(zhí)行。
以上就是對“宅基地房屋出租發(fā)生爭議，承租人如何維權(quán)呢？該房屋租賃合同效力如何？”相關(guān)問題的解答。如果您在房屋租賃過程中，發(fā)生類似爭議，不知如何維權(quán)時，可以咨詢當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)專業(yè)律師。
法律依據(jù)：1、《合同法》第八條 依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。2、《合同法》第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。3、《合同法》第二百一十二條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
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