案例簡介：延遲支付房款構(gòu)成違約，買賣雙方引發(fā)糾紛
原告訴稱，2013年8月11日，原被告雙方在協(xié)商一致基礎(chǔ)上簽訂了《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。原告將其承租的位于徐匯區(qū)A室房屋，以160萬元轉(zhuǎn)讓給被告。依據(jù)雙方約定，被告應(yīng)在協(xié)議簽訂之日起60日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓款交付原告。然，被告在支付20萬元并拿到該房鑰匙后，逾期未支付尾款。期間，原告多次催促未果，被告亦以鄰里糾紛等借口要求原告解決，拖延時間。依據(jù)合同約定，原被告雙方任何一方單方違約，由違約一方按照合同總價20%支付賠償金。被告逾期不付房款之行已構(gòu)成單方違約。原告訴至法院，請求判令：1.解除原被告間的上海市公有住房承租人轉(zhuǎn)讓合同；2.被告支付違約金320，000元。
被告辯稱，同意解除房屋轉(zhuǎn)讓合同，被告支付首付款后，發(fā)現(xiàn)原告裝修破壞了房屋原有結(jié)構(gòu)，與鄰居存在協(xié)議，沒有告知被告，還存在鄰里糾紛，是原告違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故被告提出反訴：1.解除雙方簽訂的上海市公有住房承租人轉(zhuǎn)讓合同；2.反訴被告返還反訴原告已經(jīng)支付的房款；3.反訴被告支付反訴原告違約金320，000元。
法院判決：判決被告于判決生效之日起十日內(nèi)支付違約金
法院認(rèn)為，本案原、被告簽訂的公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效。判決如下：1、解除原告與被告的《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；2、被告于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告違約金60，000元；3、反訴被告于本判決生效之日起十日內(nèi)返還反訴原告房款200，000元；
律師說法：延遲支付房款構(gòu)成違約 根據(jù)過錯程度調(diào)整違約金支付金額
本案雙方雖然均要求解除合同，但理由并不相同。被告提出原告未告知與B室之間存在協(xié)議，系爭房屋存在相鄰糾紛和違法改建致使被告不能實現(xiàn)合同目的之主張。根據(jù)原告與隔壁B室承租人之間的協(xié)議內(nèi)容，該協(xié)議約束的對象并非本案原、被告，原告未盡告知義務(wù)引起糾紛是向B室承租人承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任，原告將房屋鑰匙交給被告后，被告還曾將房屋出租，故該協(xié)議并未影響被告對系爭房屋的居住使用，被告認(rèn)為原告未事先告知也不滿足法律規(guī)定的合同解除事由；現(xiàn)被告未能提供充分證據(jù)證明系爭房屋改建存在違法行為及相鄰糾紛是由原告造成，故本院對被告上述抗辯意見，不予采納。被告未按約定時間支付房款，構(gòu)成違約，原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任的訴請，具有合同和法律依據(jù)，法院予以支持。原告按照房價款的20%主張違約金，考慮到原告在簽署承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時未向被告充分告知與B室承租人存在改建協(xié)議的情況，對此被告提出異議，原告該行為欠妥，且原告未提供證據(jù)證明其因被告違約存在實際損失，故本院依據(jù)公平原則，對被告應(yīng)支付的違約金數(shù)額酌情進行調(diào)整。合同解除后，反訴被告應(yīng)將對方已支付的房款返還反訴原告。
法律依據(jù)：1、《合同法》第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。2、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
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