房屋已經(jīng)過戶未遷出戶口 購房者可以主張違約金嗎？

案情簡介：出賣人不遷出戶口，購買者訴請支付違約金。

小王為購置婚房，來到虹口區(qū)某房地產(chǎn)中介公司，經(jīng)介紹與張某簽訂了房屋買賣合同，二人在合同中約定張某應(yīng)于2010年4月前將戶籍遷出房屋，否則張某將自違約之日起按每日100元支付小王違約金。之后由于張某一直未將戶籍遷出，小王一紙?jiān)V狀將張某告上法庭，請求張某支付違約金。

法院判決：判令張某與蔣某共同向小王支付違約金

經(jīng)查明，該房屋最原始的產(chǎn)權(quán)人是案外人蔣某。2008年，蔣某因?yàn)橘Y金短缺想要獲得銀行貸款，便與張某通過買賣手續(xù)將房屋產(chǎn)權(quán)過戶至張某名下，張某實(shí)際上并沒有支付任何購房款，房屋也一直是蔣某在居住。2010年初由于蔣某無力繼續(xù)還貸，就請求張某協(xié)助其將房屋再次進(jìn)行轉(zhuǎn)賣，小王支付的購房款給張某后由其全部轉(zhuǎn)交給了蔣某。庭審中，蔣某作為第三人明確表示，由于小王支付的購房款全部由他本人收取，而且也是因?yàn)樗膽艏疀]有遷出而引發(fā)的訴訟，同意與張某共同承擔(dān)違約責(zé)任。因張某未按規(guī)定遷出戶口，張某與第三人蔣某應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)違約責(zé)任。

律師說法:房屋已經(jīng)過戶未遷出戶口，購房者訴請支付違約金，關(guān)鍵看合同是否有明確約定。

在二手房交易過程中，通常會涉及戶口遷移糾紛。但在目前情況下，戶籍問題屬于公安機(jī)關(guān)管理，法院一般不會主動介入戶籍遷移問題；因此，戶籍糾紛訴至法院后，法院通常不予受理，但會告知向戶籍地公安機(jī)關(guān)反映。

律師提醒：簽訂合同的雙方都應(yīng)當(dāng)按照合同的約定遵循誠實(shí)信用原則履行各自的義務(wù)，否則將要依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在房屋買賣合同中，如果出賣者戶籍未遷出，那么，購房者一定要在房屋買賣合同中約定未在規(guī)定的期限內(nèi)遷出戶口，出賣人應(yīng)向購買者支付具體數(shù)額的違約金，這樣約定后，對出賣者就會形成一定的約束，一旦違約，將會為之付出代價(jià)。如果您在購房過程中對房屋買賣流程不是很了解，可以向?qū)I(yè)房產(chǎn)律師請求幫助，以避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

徐紅英律師：13818076833

法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》

第八條依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。

第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

• 徐紅英律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。

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