標(biāo)題：中介公司與購房者簽訂獨(dú)家委托協(xié)議獨(dú)家委托協(xié)議具有法律效力嗎？
導(dǎo)語：由于市場專業(yè)分工越來越細(xì)，很多專業(yè)的事情需要交由專業(yè)的人去打理。在今天，住房需求基本上是每個人在不同的人生階段必須解決的基本問題。我們在購房時，往往會尋求房產(chǎn)中介的幫助。但是，房產(chǎn)中介為了讓購房者支付的傭金不會流失，在訂立居間協(xié)議時，利用自身的優(yōu)勢訂立對自己有利的條款。那么，中介公司與購房者簽訂獨(dú)家委托協(xié)議，獨(dú)家委托協(xié)議具有法律效力嗎？請看專業(yè)房產(chǎn)律師以案釋法。
案情簡介：房產(chǎn)中介公司以購房者違反獨(dú)家委托協(xié)議義務(wù)，訴請購房者承擔(dān)違約責(zé)任。
2012年12月，王先生到中介公司掛牌出售名下位于楊浦區(qū)殷行一村的房屋，工作人員告訴王先生，要掛牌出售房屋先要與公司簽訂居間協(xié)議，隨后便拿出一份《房地產(chǎn)委托出售居間（獨(dú)家代理銷售）》合同讓他簽字，不明就里的王先生沒有意識到自己簽下的是一份在約定期限內(nèi)只能委托該中介公司獨(dú)家代理銷售房屋，不得自行或另行再委托他人出售房產(chǎn)的“獨(dú)家代理協(xié)議”。在此后的一段時間里，中介公司多次帶客戶上門看房，但始終沒有購房者與王先生達(dá)成購買意向。就在王先生對中介公司的居間能力感到失望時，卻意外地從其他中介機(jī)構(gòu)處得知有顧客愿意購買自己的房屋。2013年1月15日，在其他中介機(jī)構(gòu)的居間下，王先生順利地賣出了房屋，并支付了傭金。
簽訂獨(dú)家委托協(xié)議的房產(chǎn)中介公司得知王先生“跳單”另找其他中介機(jī)構(gòu)賣房后，認(rèn)為王先生違背雙方簽訂的獨(dú)家協(xié)議構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向其支付違約金，協(xié)商未果，該房產(chǎn)中介將王先生訴至楊浦法院，要求承擔(dān)違約責(zé)任。
法院判決：提供格式條款一方免除己方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利”的格式條款無效。
律師案例評析：中介公司與購房者簽訂獨(dú)家委托協(xié)議，獨(dú)家委托協(xié)議條款效力如何？
本案律師認(rèn)為：認(rèn)定獨(dú)家委托格式條款有效與否需要根據(jù)個案的具體情況判斷，主要考慮的因素是該條款有無違背締約自由的原則，以及當(dāng)事人的利益是否因此失衡。
首先，在考量是否違背締約自由原則時，居間人負(fù)有舉證責(zé)任，證明其在與委托人簽訂該格式條款時采取了合理的方式提請對方注意并進(jìn)行說明，在本案中，中介公司并未對獨(dú)家委托條款進(jìn)行特別的說明與提示。
其次，本案中的獨(dú)家委托條款約定，從合同簽訂之日起至居間人完成委托事項(xiàng)之日止，委托人都不能再自行委托任何第三方出售房屋。意味著王先生需無期限地放棄選擇其他居間人的權(quán)利，而中介公司卻沒有在協(xié)議中規(guī)定自己作為獨(dú)家委托更重要的義務(wù)，使得獨(dú)家委托條款成為對王先生單方面的約束，顯然違背了公平原則，雙方的權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。該條款屬于無效條款，因此對中介公司的訴請不予支持。
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法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》
第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。
第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。
徐紅英律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。
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