胡先生和王女士在婚前共同出資購買了一套房屋，不料房屋尚未裝修入住，兩人的婚姻就走到了盡頭。近日，王女士將胡先生告上北京市豐臺區(qū)人民法院，要求分割訴爭房屋。

原告王女士訴稱，原、被告雙方于2009年7月2日登記結(jié)婚，2011年12月19日經(jīng)法院判決解除婚姻關(guān)系。訴爭房屋為雙方共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)尚未取得該房的產(chǎn)權(quán)證，僅對居住使用權(quán)進(jìn)行了處理。房產(chǎn)證已于2012年3月16日取得?，F(xiàn)依據(jù)《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定，訴請法院依法分割該房產(chǎn)。

被告胡先生辯稱，涉案房屋為其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，是其在婚前賣掉另一套房屋支付了首付款596336元，并以住房公積金貸款的方式支付剩余房款，原告在自己購房過程中贈與自己20萬元用于購房。離婚后，雙方在經(jīng)濟(jì)上各自獨(dú)立，房屋貸款由其個(gè)人的工資償還。依據(jù)婚姻法解釋的相關(guān)規(guī)定，涉案房屋為自己個(gè)人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)由自己單獨(dú)所有。目前房屋產(chǎn)權(quán)證已下發(fā)，登記在被告名下。

那么王女士給付的20萬購房款是屬于共同出資購房還是贈與？

贈與是指贈與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。本案中，王女士為結(jié)婚出資購房，顯然不能屬于贈與。

根據(jù)我國《物權(quán)法》《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定，我國不動產(chǎn)的共同共有關(guān)系，分為按份共有和共同共有。婚前共同買房，因?yàn)殡p方均為購買的主體，依法當(dāng)然是共有關(guān)系了。只不過這種共有關(guān)系應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方的出資比例確定各自的份額，即按份共有關(guān)系。

本案中，王女士和胡先生出于結(jié)婚目的于婚前共同出資買房，在雙方對誰出資多少沒有異議的情況下，仍然是根據(jù)雙方的出資比例確定各自的份額，即應(yīng)按份共有關(guān)系。因?yàn)榛榍百徺I的行為，是兩個(gè)獨(dú)立的彼此之間沒有特殊身份關(guān)系的自然人之間，按照各自的出資后形成一個(gè)總的出資而共同購買一處不動產(chǎn)物權(quán)的行為，盡管房產(chǎn)證登記在男方的名下，從法理上說，該不動產(chǎn)也會基于法律關(guān)系是雙方共同出資購入而當(dāng)然成為按份共有。

共同出資購房離婚應(yīng)該怎么分割呢？

首先，共同出資看雙方對該房產(chǎn)有無約定，如果沒有約定，那么《婚姻法》解釋三 第十條規(guī)定，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

因此婚前共同買房應(yīng)注意：

一、房產(chǎn)證上寫誰的名字需慎重

根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，婚前財(cái)產(chǎn)為各自所有，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但另有約定的除外?；榍百徺I的房產(chǎn)如果雙方都有出錢而只有一方姓名，另一方因?yàn)椴缓靡馑蓟蛘吲掠绊憙蓚€(gè)人的感情而未在房產(chǎn)證或者相關(guān)證件中體現(xiàn)自已的房屋所有權(quán)利，那么一旦雙方反目，在分割財(cái)產(chǎn)時(shí)難免會發(fā)生爭執(zhí)并使得這一方處于不利位置。

在買房時(shí)無論是購買新房還是二手房，房產(chǎn)證上都可以體現(xiàn)出兩個(gè)人的名字，只不過雙方要事先協(xié)商好房產(chǎn)份額配比。因?yàn)楫?dāng)房產(chǎn)證上同時(shí)出現(xiàn)兩個(gè)業(yè)主名稱時(shí)是要分大、小產(chǎn)權(quán)的，事先按份共有分好產(chǎn)權(quán)后雙方即可以按各自享有的份額對共有財(cái)產(chǎn)享受權(quán)利或者承擔(dān)義務(wù)，這樣也不會產(chǎn)生糾紛。

二、婚前財(cái)產(chǎn)公證或事先協(xié)議很有必要

婚前情侶買房要慎重，財(cái)產(chǎn)公證或者簽署協(xié)議是共同買房的必要前提。在雙方還未確定夫妻關(guān)系前，可以申請辦理婚前財(cái)產(chǎn)公證或者共同簽署一份協(xié)議。如果發(fā)生糾紛時(shí)能夠及時(shí)找出證據(jù)來證明，也好避免日后的房產(chǎn)糾紛。

三、對出資方的錢款劃分清楚

年輕人買房可能積蓄不足需要借助父母的力量來達(dá)成，在這種情況下買房時(shí)如已在房產(chǎn)證上同時(shí)寫明兩個(gè)人的名字，那么還要再另外簽署一份協(xié)議。如果雙方分手，在無任何協(xié)議或者憑證的條件下，父母的出資將被認(rèn)定為贈予兩人歸雙方共有，父母也無追回這筆出資錢款，豈非不公平。所以，無論是父母出資還是其它親友贊助，在貸款買房前對于出資一方的錢款一定要?jiǎng)澐智宄詈?，跟父母或者親友打個(gè)借條，以免不能結(jié)婚分手時(shí)反目成仇。

四、貸款買房后還貸款事項(xiàng)最好簽協(xié)議

現(xiàn)在銀行在為個(gè)人辦理購房貸款按揭時(shí)審批的格外嚴(yán)格。在實(shí)際操作過程中若貸款買房雙方在非配偶關(guān)系下，應(yīng)該簽署一個(gè)協(xié)議，明確雙方的貸款權(quán)利與義務(wù)，一旦一方不能還貸或者負(fù)擔(dān)不起，另外一方仍需要對銀行承擔(dān)，如果日后感情不合分手的話，那么貸款的這一方就得獨(dú)自承擔(dān)這筆龐大的“外債”。

現(xiàn)階段，相關(guān)房產(chǎn)的分割往往是夫妻離婚案件中雙方爭議的最大焦點(diǎn)之一，因此購房時(shí)多一份理性也未嘗不可。

（周好律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）