新房確權(quán)后，發(fā)現(xiàn)房屋面積縮水了，業(yè)主要求按總建筑面積計算差額補(bǔ)償，開發(fā)商卻打算將縮水面積按套內(nèi)和公攤兩塊分開計算補(bǔ)償。兩套不同的標(biāo)準(zhǔn)，計算出來的賠償標(biāo)準(zhǔn)差別巨大，雙方由此引發(fā)爭議。那么，此種情況應(yīng)當(dāng)如何處理呢？

按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

這其中有幾個層次：一是實(shí)際面積與合同約定出現(xiàn)誤差，面積誤差比絕對值是否已經(jīng)達(dá)到3%，如未達(dá)到則不適用本條規(guī)定，如已達(dá)到，則適用本條規(guī)定。

二是達(dá)到3%的情況下，合同是否約定處理方式，有約定按約定，無約定才按法定。因此，簽訂合同時對于可能出現(xiàn)的面積誤差問題要考慮周全、約定明確、權(quán)衡利弊、有效約束。如近日棕櫚四季園內(nèi)發(fā)生的一起糾紛，按合同約定，面積誤差比絕對值達(dá)到0 .6%以上至3%以內(nèi)的將按合同約定的價格給予補(bǔ)償，而且約定的是按套內(nèi)建筑面積。這種情況就屬于合同有約定的情形，就應(yīng)優(yōu)先適用合同約定，至于約定是否合理，因雙方均為平等合同主體，且均具有完全民事行為能力，系雙方真實(shí)意思表示，因此，該約定是有效的，且不存在顯失公平或重大誤解的情形，一般來說，應(yīng)照此處理。

三是如合同無約定，則適用司法解釋的規(guī)定，按規(guī)定處理。

綜上所述，合同的一個重要特征就是“自治”原則，即約定優(yōu)先，而且，約定可以具體明確，彌補(bǔ)法律條款太原則太籠統(tǒng)的不足。因此，作為合同的相對方，尤其是處于相對弱勢的房屋買受人，更應(yīng)當(dāng)重視且有效運(yùn)用約定的權(quán)利，把相關(guān)事項考慮周全，約定明確具體，一是可以避免糾紛的發(fā)生，二是如發(fā)生糾紛，則有約可據(jù)，對方要為自己的違約行為付出代價，反過來講，對方考慮到違約的成本，也就不敢輕易違約了。當(dāng)然，約定當(dāng)中有法律或技術(shù)層面的專業(yè)性問題，可咨詢律師或相關(guān)專業(yè)人士。這樣，才能有效保障自己的合法權(quán)益。

（張緒才律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）