《物權法》第一條明確了其制定的目的，即明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權。為了明確和保護權利人的物權，《物權法》設立了區(qū)分所有權制度，其規(guī)定業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有和共同管理的權利。也就是說建筑物區(qū)分所有權是由專有權、共有權和管理權組成的綜合性權利。

一、專有權的范圍及權利限制和保護

專有權的客體是建筑物的專有部分，它可以是房屋、車位、攤位等特定空間，它具有構造上的獨立性能夠明確區(qū)分，具有利用上的獨立性可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權的特點。

《物權法》規(guī)定，所有權人對自己的不動產享有占有、使用、收益和處分的權利。但同時，區(qū)分所有權人要為他人行使權利提供便利，專有權的行使不得危及建筑物的安全。區(qū)分所有權人的專有部分存在物理上的密切聯系，各個專有部分雖然處于不同主體的支配之下，但是，對專有權的不法行使，可能危及整個建筑物的安全。業(yè)主毀壞專有部分，將危及整個建筑物的安全與其他業(yè)主的人身財產安全。根據《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，損害房屋承重結構，破壞改變建筑物外墻面的形狀等屬于損害他人合法權益的行為。《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第11條的規(guī)定中明確了對另一專有權利的限制，即對業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房進行了限制。有利害關系的業(yè)主可以請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失。

從實踐來看，專有權人的權利也可能受到不法的限制和妨害。為了保障區(qū)分所有權人的權利，我國《物權法》第78條第2款賦予其撤銷權。按照《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第12條的規(guī)定，區(qū)分所有權人應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起1年內行使。同時，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數有厲害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的將得不到支持，從而進一步的保護了專有權人的利益。

二、共有權的范圍及權利行使

我國《物權法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內的道路、綠地、其他公共場所、公共設施和物業(yè)服務用房屬于業(yè)主共有?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》進一步明確了建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂、通道、樓梯、大堂、消防、共同照明、避難層、設備層、設備間等也屬于共有部分。

建筑物區(qū)分所有權的內容，不僅事關業(yè)主的私有利益，而且還涉及整個建筑物內全部所有權人的共同利益或者全體所有權人的公共利益，因此，建筑物區(qū)分所有權的享有和行使，不能完全由業(yè)主個人決定，而應受到全部建筑物區(qū)分所有權人的整體公共利益和共同意志的制約。業(yè)主是建筑物區(qū)分所有權的實際享有者。不同的業(yè)主對同一建筑物形成共有，由業(yè)主對區(qū)分所有的建筑物進行管理，是所有權人行使所有權的一種方式。業(yè)主形成團體后設立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會、訂立管理規(guī)約是業(yè)主對建筑物區(qū)分所有進行自治的管理方式。

《物權法》第76條規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定：…（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；…” 《物業(yè)管理條例》第17條規(guī)定了業(yè)主共同制定管理的權利，規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，規(guī)約與區(qū)分所有建筑物管理區(qū)域內全體業(yè)主的基本利益相關。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，但業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。此處也體現了個體利益與團體利益沖突時尋求救濟的途徑。

（孫陽升律師供法邦網-法邦時評專稿，轉載請注明作者和出處。）