《物權(quán)法》第一條明確了其制定的目的，即明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)。為了明確和保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，《物權(quán)法》設(shè)立了區(qū)分所有權(quán)制度，其規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有和共同管理的權(quán)利。也就是說建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)組成的綜合性權(quán)利。

一、專有權(quán)的范圍及權(quán)利限制和保護(hù)

專有權(quán)的客體是建筑物的專有部分，它可以是房屋、車位、攤位等特定空間，它具有構(gòu)造上的獨(dú)立性能夠明確區(qū)分，具有利用上的獨(dú)立性可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的特點(diǎn)。

《物權(quán)法》規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但同時(shí)，區(qū)分所有權(quán)人要為他人行使權(quán)利提供便利，專有權(quán)的行使不得危及建筑物的安全。區(qū)分所有權(quán)人的專有部分存在物理上的密切聯(lián)系，各個(gè)專有部分雖然處于不同主體的支配之下，但是，對(duì)專有權(quán)的不法行使，可能危及整個(gè)建筑物的安全。業(yè)主毀壞專有部分，將危及整個(gè)建筑物的安全與其他業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，損害房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞改變建筑物外墻面的形狀等屬于損害他人合法權(quán)益的行為?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第11條的規(guī)定中明確了對(duì)另一專有權(quán)利的限制，即對(duì)業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房進(jìn)行了限制。有利害關(guān)系的業(yè)主可以請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失。

從實(shí)踐來看，專有權(quán)人的權(quán)利也可能受到不法的限制和妨害。為了保障區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利，我國《物權(quán)法》第78條第2款賦予其撤銷權(quán)。按照《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第12條的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起1年內(nèi)行使。同時(shí)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有厲害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的將得不到支持，從而進(jìn)一步的保護(hù)了專有權(quán)人的利益。

二、共有權(quán)的范圍及權(quán)利行使

我國《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》進(jìn)一步明確了建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂、通道、樓梯、大堂、消防、共同照明、避難層、設(shè)備層、設(shè)備間等也屬于共有部分。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容，不僅事關(guān)業(yè)主的私有利益，而且還涉及整個(gè)建筑物內(nèi)全部所有權(quán)人的共同利益或者全體所有權(quán)人的公共利益，因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)的享有和行使，不能完全由業(yè)主個(gè)人決定，而應(yīng)受到全部建筑物區(qū)分所有權(quán)人的整體公共利益和共同意志的制約。業(yè)主是建筑物區(qū)分所有權(quán)的實(shí)際享有者。不同的業(yè)主對(duì)同一建筑物形成共有，由業(yè)主對(duì)區(qū)分所有的建筑物進(jìn)行管理，是所有權(quán)人行使所有權(quán)的一種方式。業(yè)主形成團(tuán)體后設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)、訂立管理規(guī)約是業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)分所有進(jìn)行自治的管理方式。

《物權(quán)法》第76條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：…（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；…” 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定了業(yè)主共同制定管理的權(quán)利，規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，規(guī)約與區(qū)分所有建筑物管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的基本利益相關(guān)。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力，但業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。此處也體現(xiàn)了個(gè)體利益與團(tuán)體利益沖突時(shí)尋求救濟(jì)的途徑。

（孫陽升律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng)專稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者和出處。）