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近幾年電梯墜樓事故時(shí)有發(fā)生，如果仔細(xì)研究我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，因“住改商”導(dǎo)致的電梯超負(fù)荷、無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)導(dǎo)致電梯墜樓的占很大比例。小區(qū)內(nèi)多家住戶將原設(shè)計(jì)為居住使用的房屋改為商用，導(dǎo)致居民樓電梯內(nèi)擠滿了辦事人員、貨物，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)電梯原有設(shè)計(jì)的載重負(fù)荷，電梯事故發(fā)生也不足為奇。因此，“住改商”這一普遍的社會(huì)問(wèn)題再次引起了人們的關(guān)注，而由“住改商”引發(fā)糾紛訴至法院的案例也時(shí)有發(fā)生。為此，律師精心梳理兩類典型案例，幫助您辨析在不同情況下遭遇“住改商”時(shí)如何維權(quán)。
案例一、擅自“住改商” 法院判排除妨害
賈大爺為北京某小區(qū)居民，自從樓上房屋的業(yè)主林某將房間出租給一家公司作為辦公場(chǎng)所，樓上每日人來(lái)人往的噪音，嚴(yán)重影響了賈大爺作息，加之其自身長(zhǎng)期患有精神衰弱癥，原本安詳?shù)耐砟晟顝氐妆粩噥y。無(wú)奈下，賈大爺將林某訴至法院，要求法院判令林某排除妨害。林某則辯稱，自己有權(quán)自主決定自家房屋用途，他人無(wú)權(quán)干涉。故不同意賈大爺?shù)脑V請(qǐng)。
法院審理后支持了賈大爺?shù)脑V訟請(qǐng)求。
律師評(píng)析：
依據(jù)《物權(quán)法》第77條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。根據(jù)上述法律規(guī)定可知，業(yè)主不得擅自將住宅改為商用房屋，除非經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。上述案件中，林某雖僅在自家專有部分內(nèi)使用房屋，但其擅自“住改商”的行為屬于不當(dāng)使用，賈大爺作為利害關(guān)系人有權(quán)要求林某承擔(dān)排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失等民事責(zé)任。
就如何確定利害關(guān)系業(yè)主的范圍問(wèn)題，為合理劃定一個(gè)便于操作的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，避免條件模糊帶來(lái)適用上的困難，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第11條綜合考慮“住改商”糾紛的實(shí)際情況，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關(guān)系的業(yè)主，在審判實(shí)務(wù)中也比較容易掌握和操作。
案例二、僅有部分業(yè)主同意法院判停止?fàn)I業(yè)
被告王瑩所有的位于某小區(qū)的房屋是居民住宅，其將上述房屋出租他人從事串串香餐館經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，該餐館的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)給周圍業(yè)主帶來(lái)較為嚴(yán)重的大氣污染、噪聲污染等環(huán)境污染。原告馬杰作為串串香餐館樓上房屋的業(yè)主遂將王瑩訴至法院，稱由于自己家就在該餐館樓上，故長(zhǎng)期生活在嗆人的火鍋味中，且該餐館長(zhǎng)期半夜才停止?fàn)I業(yè)，噪聲污染嚴(yán)重。王瑩未經(jīng)自己同意，將居民住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房，并經(jīng)營(yíng)串串香生意，其行為嚴(yán)重影響了整個(gè)小區(qū)業(yè)主的生活，現(xiàn)請(qǐng)求判令王瑩排除妨害，停止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。王瑩辯稱，串串香餐館開(kāi)業(yè)前是征得部分鄰居同意的，馬杰的反對(duì)并不代表多數(shù)人的意見(jiàn)，故不同意其訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求法院駁。
法院審理后判決支持了馬杰的訴訟請(qǐng)求。
律師評(píng)析：
“住改商”中的“利害關(guān)系業(yè)主同意”究竟是指大多數(shù)業(yè)主同意即可，還是需要全部有利害關(guān)系的業(yè)主同意？《物權(quán)法》施行后，在實(shí)踐中有做法是按照多數(shù)決來(lái)確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見(jiàn)。但《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第10條第2款特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，不予支持。 故必須達(dá)到所有的利害關(guān)系業(yè)主均同意的情況下，業(yè)主才能進(jìn)行“住改商”。上述案件中，王瑩擅自“住改商”的行為顯然未經(jīng)該小區(qū)直接利害關(guān)系業(yè)主馬杰的同意，因其改變房屋用途的行為，帶來(lái)的噪聲污染、大氣污染也嚴(yán)重影響了小區(qū)的秩序和環(huán)境，造成了相鄰業(yè)主的利益遭到不同程度的妨礙，故馬杰有權(quán)要求王瑩立即停止經(jīng)營(yíng)。
律師提示：
一旦發(fā)生鄰居擅自“住改商”的情況，業(yè)主可及時(shí)向小區(qū)業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司反映，由小區(qū)業(yè)委會(huì)代表業(yè)主，聯(lián)合物業(yè)公司開(kāi)展清理“住改商”戶活動(dòng)。小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司可以通過(guò)安裝門(mén)禁卡、禁止“住改商”戶使用電梯運(yùn)貨、提高超人數(shù)的“住改商”戶的水電費(fèi)等措施，請(qǐng)走擾民公司。在上述措施不足以禁止擾民情況的，可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行投訴。在上述行為依然無(wú)法解決的情況下，有利害關(guān)系的業(yè)主也可拿起法律武器，向人民法院提起相鄰權(quán)訴訟。
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