【案例一】：某甲與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份預(yù)售商品房認(rèn)購書，并于同日支付定金10000元。約定房產(chǎn)公司在5日內(nèi)為某甲預(yù)留所選房號的房屋，在5日內(nèi)某甲如不按約定的付款方式向房產(chǎn)公司付款并簽訂購房合同，則定金不予退還。后某甲因故未與房產(chǎn)公司簽訂購房合同，雙方為應(yīng)否返還10000元定金一事發(fā)生紛爭。某甲訴至法院要求房產(chǎn)公司返還10000元定金。法院審理查明，在簽訂認(rèn)購書時(shí)，房地產(chǎn)公司尚未取得商品房預(yù)售許可證，打在審理過程中，取得了許可證。石景山區(qū)人民法院一審判決，認(rèn)購書無效，開發(fā)商返還購房者定金。
【案例二】：徐高先生于2000年1月8日與中鴻天房地產(chǎn)公司簽訂了《SOHO現(xiàn)代城認(rèn)購書》。雙方約定，徐高購買SOHO現(xiàn)代城房屋一套，房價(jià)款237萬余元。同時(shí)，雙方在認(rèn)購條件一款中作出約定：“認(rèn)購方應(yīng)在簽訂《認(rèn)購書》時(shí)向賣方交納認(rèn)購定金3萬元，認(rèn)購方在簽訂《認(rèn)購書》后，于2000年1月21日至1月30日期間，攜《認(rèn)購書》及其他相關(guān)文件到現(xiàn)代城銷售中心與賣方簽約。如認(rèn)購方未在認(rèn)購期限內(nèi)，與賣方就認(rèn)購物業(yè)一事簽訂《現(xiàn)代城內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》及其他相關(guān)文件，則賣方有權(quán)解除本認(rèn)購書的履行，并將認(rèn)購方已購物業(yè)另行處置，且認(rèn)購方已交定金賣方將不予退還?！焙炗喺J(rèn)購書時(shí)開發(fā)商并未告知徐先生其尚未取得預(yù)售許可證的事實(shí)。
1月29日徐高前往現(xiàn)代城銷售中心與開發(fā)商簽約，要求開發(fā)商出示《預(yù)售許可證》，當(dāng)其得知開發(fā)商沒有《預(yù)售許可證》后又提出待開發(fā)商取得《預(yù)售許可證》后再簽訂預(yù)售合同并付首期款，此要求被拒絕。這種情況下，徐高將中鴻天房地產(chǎn)公司訴至朝陽法院，要求雙倍返還定金6萬元。
朝陽法院以商品房預(yù)售必須具有預(yù)售許可證，而中鴻天房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，認(rèn)定認(rèn)購書無效。認(rèn)購書被確認(rèn)無效后，定金即失去擔(dān)保的效力，判決中鴻天房地產(chǎn)有限公司返還徐高定金三萬元，駁回徐高雙倍返還定金的訴訟請求。
徐高對一審判決不服，向北京市第二中級人民法院提起上訴，二中院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的法律特征，應(yīng)視為有效。該認(rèn)購書中約定的立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就已成立。徐高已按認(rèn)購書的規(guī)定交納了定金，故該認(rèn)購書的效力自其交付定金后即已存在，且對雙方均有約束力。在執(zhí)行認(rèn)購書的過程中，徐高并無違約行為，導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同系因中鴻天房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，無權(quán)預(yù)售商品房。該責(zé)任應(yīng)全部由中鴻天房地產(chǎn)公司承擔(dān)。據(jù)此，二中院支持徐高的訴訟請求，責(zé)令中鴻天房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。同時(shí)對于被告辯稱的沒有預(yù)售許可證，認(rèn)購書無效，二中院認(rèn)為，因該認(rèn)購書系為訂立主合同進(jìn)行擔(dān)保，在主合同簽訂前就已獨(dú)立存在并生效。該定金條款只在認(rèn)購書中約定的條件、范圍內(nèi)對是否簽訂主合同發(fā)生擔(dān)保效力，對該認(rèn)購書以外的情況并無約束力，故中鴻天房地產(chǎn)公司的辯稱理由不能成立，其沒有商品房預(yù)售許可證還與買方簽訂認(rèn)購書并收受定金的錯誤做法和責(zé)任不能以此為由由消費(fèi)者承擔(dān)，其只同意退還定金的主張，本院不能支持。
這樣的案例非常多，但最根本的爭議焦點(diǎn)是：在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下簽訂的預(yù)售商品房認(rèn)購書是否有效？同樣的爭議焦點(diǎn)案子，法院的判決卻是很大不同，這不能說是簡單地說那個(gè)法院適用錯誤，而是在法律的理解不同時(shí)，有沒有權(quán)威機(jī)關(guān)作出解釋時(shí)，法院根據(jù)實(shí)際情況的判決傾向問題。
（閆國田律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）
