2001年，被告山西人的梁某與原告朱某協(xié)商一致，梁某因沒有購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，故此以朱某的名義購買了位于北京市昌平區(qū)天通苑某區(qū)1號樓2單元301室的經(jīng)濟(jì)適用房一套。同年3月29日，梁某又以朱某（借款人）的名義向銀行貸款22萬元，用于購買上述房屋。雖然房屋產(chǎn)權(quán)人登記為朱某，但朱某未支付購房的任何費用。房屋交付后，梁某在該房內(nèi)一直居住至今。2012年因梁某與朱某生意產(chǎn)生糾紛，二者之間的關(guān)系直至冰點，之后朱某找到本律師咨詢有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)問題，本律師向其詳細(xì)分析了案情后代理朱某向法院提出訴訟，要求梁某向其騰退系爭房屋。

梁某辯稱自己與朱某協(xié)商一致以朱某的名義購買。購房所有費用及多年物業(yè)費均系其支付，該房自己實際居住至今，自己系訴爭房產(chǎn)的真正所有權(quán)人。梁某并提出反訴，稱自己與朱某之間構(gòu)成委托管理，雖然購房相關(guān)手續(xù)均是以朱某的名義辦理，且朱某是訴爭房屋名義上的所有權(quán)人，但根據(jù)本案事實可以確定，朱某并非實際購房人，要求判令朱某將訟爭房屋辦理變更登記、過戶至反訴人名下的義務(wù)。

嗣后，昌平區(qū)人民法院一審判決該房屋的所有權(quán)歸梁某。一審敗訴。朱某不服提起上訴。

經(jīng)本律師代理二審，一中院認(rèn)為朱某取得的是經(jīng)濟(jì)適用房，而經(jīng)濟(jì)適用房是保障性質(zhì)的政策性商品住房，故對梁某反訴請求不予以支持。朱某持有系爭房屋權(quán)屬證書，主張梁某騰退房屋，符合房屋管理相關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持。梁某抗辯訴爭房屋系其出資購買，且進(jìn)行裝修使用至今，因該房形成的債權(quán)債務(wù)與本案不屬于同一民事法律關(guān)系，可另行解決。

二審法院改判房屋所有權(quán)歸朱某所有。

北京房產(chǎn)律師李順濤律師點評：

本案是典型的借用他人身份證件以他人名義購買房屋引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛中，實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間建立的是委托合同關(guān)系，名義產(chǎn)權(quán)人為隱名代理。訟爭房屋的所有權(quán)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間僅存在合同債權(quán)。

實際出資人是否有權(quán)要求名義產(chǎn)權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)交并辦理過戶呢？關(guān)鍵看雙方的委托合同關(guān)系是否存在《中華人民共和國合同法》第52條規(guī)定的無效情形：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。如果不存在委托合同無效情形，實際出資人可以通過協(xié)商或訴訟途徑要求名義產(chǎn)權(quán)人辦理過戶手續(xù)。

而本案中，實際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房，是為了規(guī)避國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的法律規(guī)定。如果仍保護(hù)實際出資人的合同權(quán)利，不僅違背了政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的初衷，而且還違反了社會公共利益。因此，實際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托合同應(yīng)確認(rèn)無效，實際出資人無權(quán)取得房屋，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有。

但如果借用他人名義購買的是一般的商品房，那么此時梁某就可以要求確認(rèn)該房屋的產(chǎn)權(quán)為其本人所有了。因為他并不違反合同法的相關(guān)規(guī)定。

（李順濤律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）