位于北苑地區(qū)的原葉美苑是朝陽(yáng)區(qū)首批公租房,900余戶低收入家庭成為這里的“新居民”。

跨區(qū)申請(qǐng)公租房之后，被保障家庭的未成年子女并不能就近入學(xué)，而是要回到戶籍所在區(qū)域上公立幼兒園、小學(xué)甚至初中。昨日，市住建委發(fā)布《北京市公共租賃住房后期管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》，其中提出，因?yàn)樽优蠈W(xué)等原因，公租房承租家庭可以申請(qǐng)調(diào)配租房地點(diǎn)。有關(guān)單位和各界人士如對(duì)意見(jiàn)稿有修改意見(jiàn)，可在2013年7月2日前通過(guò)傳真或電子郵件將意見(jiàn)反饋給市住建委。

市住保辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公租房后期管理，是指公租房在入住后的管理，分為三個(gè)方面：一是租賃管理，即簽訂租賃合同、收繳租金等；二是物業(yè)服務(wù)，公租房小區(qū)采用的是與商品房相同的物業(yè)服務(wù)；三是社會(huì)化服務(wù)，包括公租房租戶的戶籍、子女就學(xué)等問(wèn)題的解決。

為子女入學(xué)可申請(qǐng)調(diào)房

海淀戶籍居民陶先生自從2012年初入住石景山遠(yuǎn)洋沁山水公租房之后，就不得不面臨天天早起送孩子去海淀上學(xué)的問(wèn)題。從去年9月至今，他已經(jīng)連續(xù)送了整整10個(gè)月。孩子學(xué)籍被綁定在戶籍所在地附近的小學(xué)，搬家搬不得，轉(zhuǎn)學(xué)轉(zhuǎn)不了，只能天天奔波。

陶先生的問(wèn)題，在征求意見(jiàn)稿中找到了解決方法。第十二條中稱(chēng)，承租家庭因人口變化，需調(diào)整配租住房，或者因?yàn)樽优雽W(xué)等家庭原因申請(qǐng)?jiān)谕仔驼{(diào)換配租住房地點(diǎn)的，承租家庭可向公租房產(chǎn)權(quán)單位提出申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)縣住保部門(mén)審核以后，產(chǎn)權(quán)單位可以給予調(diào)整或調(diào)換。

“像陶先生這樣的問(wèn)題，確實(shí)可能在更多跨區(qū)選房時(shí)出現(xiàn)，因此在起草這份征求意見(jiàn)稿時(shí)，我們特別標(biāo)注了子女上學(xué)這樣的情況?！笔凶”＾k相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，考慮到很多被保障家庭子女上學(xué)的實(shí)際問(wèn)題，市住保辦決定可以跨區(qū)縣調(diào)配住房。

為了更好地服務(wù)于“陶先生”們，市住保辦將在公租房管理平臺(tái)中建立承租家庭調(diào)換輪候登記冊(cè)，公租房調(diào)換完成后，承租家庭將與產(chǎn)權(quán)單位重新簽訂租賃合同。

目前，針對(duì)公租房承租家庭調(diào)整配租住房的實(shí)施細(xì)則還在制訂中，但相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，調(diào)換的辦法與老公房調(diào)房的辦法接近。

從本市正式啟動(dòng)公租房配租起，如何解決讓被保障家庭成員在公租房附近上學(xué)、入托、就近領(lǐng)取社保等一系列問(wèn)題，一直是有關(guān)政府部門(mén)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。近日，多部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人都透露解決問(wèn)題的方案已經(jīng)接近成熟。市住保辦負(fù)責(zé)人昨日則表示，公租房社會(huì)化服務(wù)由于涉及公安、教育、人力社保等多個(gè)政府部門(mén)，有關(guān)部門(mén)將分別出臺(tái)相關(guān)文件，解決租戶的戶籍、子女就學(xué)等問(wèn)題，文件預(yù)計(jì)將于下月發(fā)布。

租金動(dòng)態(tài)調(diào)整或分“不同價(jià)”

從遠(yuǎn)洋沁山水和蘇家坨兩個(gè)社會(huì)化公租房項(xiàng)目開(kāi)始，入住公租房的家庭已經(jīng)達(dá)到五位數(shù)。迄今為止，各項(xiàng)目的租金尚未發(fā)生變化。但征求意見(jiàn)稿中顯示，公租房租金將按照本市相關(guān)規(guī)定確定，并實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)整。

在這個(gè)以A4紙打印了足足14頁(yè)的文件中，這項(xiàng)條款幾乎是所有條文中最短的一句。相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，公租房的租金將會(huì)隨著市場(chǎng)變化而變化。所謂“動(dòng)態(tài)調(diào)整”，是指在同一項(xiàng)目中，不同搖號(hào)批次的房源，可能會(huì)隨著市場(chǎng)租金的變化，而出現(xiàn)不同的租金價(jià)格。

“但可以肯定的是，同一批搖號(hào)的家庭，若是選擇了同一個(gè)項(xiàng)目，需要承擔(dān)的租金還是相同的。”相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，在同一批次中，房源和租金還是會(huì)強(qiáng)調(diào)“均好性”，不會(huì)因?yàn)槟抽g房全朝南、某套房全朝東而出現(xiàn)同一批次中價(jià)格的差異。例如燕保·京原家園目前的租金為每平方米每月37元，這次搖號(hào)的家庭，無(wú)論選擇哪種戶型、哪種朝向的房屋，都執(zhí)行這個(gè)統(tǒng)一的租金標(biāo)準(zhǔn)；但如果搖號(hào)選房后還有剩余房源，下次再搖號(hào)時(shí)，同樣是京原家園的房源，租金價(jià)格就可能變化為36元或者38元。

另外一位住保辦業(yè)務(wù)處室負(fù)責(zé)人則表示，按照目前房屋產(chǎn)權(quán)單位和承租人簽訂的租賃合同，在承租期內(nèi)，產(chǎn)權(quán)單位可以變動(dòng)一次價(jià)格。這位負(fù)責(zé)人表示，在簽訂合同后，公租房產(chǎn)權(quán)單位會(huì)按照租賃合同約定收繳房屋租金，目前租賃合同一般為３年的約定期，3年中變動(dòng)一次價(jià)格，和市場(chǎng)租房相比，要穩(wěn)定得多。

7種情形可解約收回房屋

“征求意見(jiàn)稿”顯示，公租房承租家庭如果有以下7種違規(guī)行為之一的，產(chǎn)權(quán)單位可以解除合同，收回房屋。

這7種情形包括將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借或者擅自調(diào)換承租住房；改變承租住房用途或房屋結(jié)構(gòu)；破壞或者擅自裝修承租住房，拒不恢復(fù)原狀；連續(xù)3個(gè)月以上在承租住房?jī)?nèi)居住不滿30日；累計(jì)3個(gè)月未按照合同約定交納租金；被區(qū)縣住保部門(mén)取消公租房資格；其他違反法律、法規(guī)規(guī)定及租賃合同行為。

記者在查閱住建部發(fā)布的《公共租賃住房管理辦法》后發(fā)現(xiàn)，京版的“征求意見(jiàn)稿”比住建部的管理辦法更為嚴(yán)格。例如住建部要求的是無(wú)正當(dāng)理由６個(gè)月閑置，而本市的要求則限定為3個(gè)月以上承租不滿30日。如果公租房承租家庭有轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、閑置、改變用途、違章搭蓋、擅自拆改房屋等違規(guī)行為或違反租賃合同約定的行為，房管員要及時(shí)制止，制作詢問(wèn)筆錄。承租家庭拒不改正的，產(chǎn)權(quán)單位將按房屋租賃合同約定處理，直至解除租賃合同，要求家庭退出公租房。

相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公租房產(chǎn)權(quán)單位將組織房管員對(duì)承租家庭進(jìn)行入戶檢查，及時(shí)掌握家庭人員變化、租戶需求、房屋使用、室內(nèi)設(shè)備設(shè)施完好等情況。

這份“征求意見(jiàn)稿”還稱(chēng)，產(chǎn)權(quán)單位每季度將按照不低于實(shí)際入住家庭戶數(shù)30%的比例組織入戶檢查，每年必須對(duì)每個(gè)入住家庭檢查1次。對(duì)曾有違規(guī)使用房屋行為的家庭，還將進(jìn)行不定期抽查，并適當(dāng)增加入戶檢查次數(shù)。

“征求意見(jiàn)稿”中雖然提到了小區(qū)物業(yè)管理等問(wèn)題，但和其他住宅小區(qū)相比，租戶在公租房小區(qū)中不會(huì)成立業(yè)委會(huì)；而小區(qū)將來(lái)會(huì)設(shè)立房屋租賃管理服務(wù)站，安排專(zhuān)人為承租家庭提供租賃管理服務(wù)等。產(chǎn)權(quán)單位要每半年組織召開(kāi)一次租戶代表聯(lián)席會(huì)，每年組織租戶填寫(xiě)滿意度調(diào)查問(wèn)卷，征詢改進(jìn)小區(qū)物業(yè)服務(wù)、租賃管理、使用監(jiān)督管理、社會(huì)公共服務(wù)、社區(qū)建設(shè)等方面意見(jiàn)和建議。

爭(zhēng)論聚焦

“空置”如何界定？

在征求意見(jiàn)會(huì)上，對(duì)于如何確定公租房“閑置”或者“空置”，如何拿到房屋“轉(zhuǎn)借”、“轉(zhuǎn)租”的確鑿證據(jù)，成了專(zhuān)家團(tuán)成員討論的議題。

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人坦承，在實(shí)際操作過(guò)程中，確定3個(gè)月甚至以上時(shí)間、承租人的實(shí)際居住少于30天這一項(xiàng)，確實(shí)可能面臨取證難的問(wèn)題。即使有人舉報(bào)，工作人員也不可能24小時(shí)蹲點(diǎn)緊盯。目前，住建委已經(jīng)收集到一些關(guān)于設(shè)置打卡機(jī)、指紋機(jī)的建議，但這些方法還在論證中。

專(zhuān)家討論的另外一個(gè)熱點(diǎn)，也是法理和人情的關(guān)系?！皩?duì)于轉(zhuǎn)借如何認(rèn)定，如果將年邁的父母接來(lái)，自己又因?yàn)楣ぷ髟虿荒荛L(zhǎng)期在公租房?jī)?nèi)住，是否算轉(zhuǎn)借？”一位專(zhuān)家說(shuō)。

市住保辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在實(shí)際操作中，已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的問(wèn)題。一位跨區(qū)選房的老師將年老的父母接來(lái)北京贍養(yǎng)，自己卻因?yàn)楣ぷ魈?jīng)常住在單位提供的雙人宿舍中。目前，住保辦正在研究對(duì)“借住”的認(rèn)定。“接來(lái)的人如果為承租人的直系親屬，或者存在血緣關(guān)系，應(yīng)該符合人情。我們也希望找到更為人性化的方案，希望市民在7月2日以前，多提意見(jiàn)和建議?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

違約懲罰是否要延展？

在發(fā)布“征求意見(jiàn)稿”之前，市住建委、市住保辦已經(jīng)在小范圍內(nèi)，征求過(guò)幾次意見(jiàn)。而在這些小型意見(jiàn)會(huì)上，參與者所爭(zhēng)論的是，對(duì)于在公租房申請(qǐng)、承租、退出過(guò)程中存在弄虛作假行為的申請(qǐng)家庭，是否要施以更重的處罰？這些公租房承租家庭多為保障房輪候家庭，目前本市正在推行“四房合一”，在這個(gè)環(huán)節(jié)作假，是否應(yīng)該影響其獲得產(chǎn)權(quán)型保障房？

“征求意見(jiàn)稿”中規(guī)定，因被查實(shí)存在違規(guī)行為的家庭，將會(huì)被責(zé)令退回承租住房。產(chǎn)權(quán)單位可給予2個(gè)月的過(guò)渡期，過(guò)渡期內(nèi)按照同區(qū)域、同類(lèi)型市場(chǎng)租金收取租金；逾期仍拒不退回的，產(chǎn)權(quán)單位可依法向法院提起訴訟，要求承租人騰退公租房，并按照同區(qū)域、同類(lèi)型市場(chǎng)租金收取滯留期間的房租。

僅僅是收回房屋的處罰，是否過(guò)輕？市住建委負(fù)責(zé)人表示，收回房屋之外，住建部的管理辦法還規(guī)定了一些處罰方式，如責(zé)令其按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳從違法行為發(fā)生之日起的租金，記入公租房管理檔案，處以1000元以下罰款；有違法所得的，處以違法所得3倍以下但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款。同時(shí)，5年內(nèi)不得再次申請(qǐng)公租房等。

但記者注意到，上述所有的處罰，都局限在公租房范疇內(nèi)。而本市正在推行“四房合一”的保障房申請(qǐng)政策，在“合一”的趨勢(shì)下，在公租房上弄虛作假，是否應(yīng)該影響其他保障房尤其是產(chǎn)權(quán)型保障房的申請(qǐng)？

“之所以先發(fā)布征求意見(jiàn)稿，就是希望收集更多方面的意見(jiàn)?！笔凶”＾k相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，在幾次征求意見(jiàn)的過(guò)程中，已經(jīng)有專(zhuān)家建議，除依法收回房屋、甚至走上起訴途徑以外，還應(yīng)該通過(guò)社會(huì)道德、社會(huì)信用等方面來(lái)制約保障房中出現(xiàn)的違約、詐騙行為。

相關(guān)負(fù)責(zé)人答復(fù)稱(chēng)，市住保部門(mén)將建立公租房信用信息共享制度，將公租房產(chǎn)權(quán)單位、服務(wù)企業(yè)、承租家庭的違規(guī)違約處理情況、承租家庭資格變動(dòng)信息，進(jìn)行記錄、歸集、共享，并可按照有關(guān)權(quán)限和程序與其他部門(mén)共享。

案例分析

承租家庭離婚

公租房怎么判？

承租家庭的兩口子陳先生和李女士準(zhǔn)備離婚，他們?cè)?jīng)以共同名義申請(qǐng)過(guò)一套公租房，離婚了這套房子怎么分？

市住保辦相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，承租家庭因離婚等家庭原因需變更承租人的，可以按照規(guī)定申請(qǐng)辦理變更手續(xù)。也就是說(shuō)，陳先生和李女士的家庭如果只有兩口人，符合公租房小套型的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，那么離婚時(shí)雙方可以協(xié)商決定出一名申請(qǐng)人，住保部門(mén)則會(huì)復(fù)核繼續(xù)承租的這名申請(qǐng)人。如果申請(qǐng)人的收入仍符合公租房標(biāo)準(zhǔn)，則依舊可以在這套房中租住。

但如果陳先生和李女士家庭中的人口數(shù)量為3口甚至以上，租住著中套型、大套型公租房。那么離婚后再續(xù)租時(shí)，住保部門(mén)會(huì)審核新的申請(qǐng)家庭成員是否還符合租住標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)確認(rèn)其租房套型、租金補(bǔ)貼是否與變化后的家庭情況相符。

這位負(fù)責(zé)人提醒，夫妻離婚后無(wú)論誰(shuí)繼續(xù)租住，都有可能因?yàn)槿司杖胱儎?dòng)導(dǎo)致租金補(bǔ)貼額度出現(xiàn)變化，甚至不能再租住公租房。

如果陳先生在結(jié)婚之前就申請(qǐng)了公租房，結(jié)婚后夫妻兩人經(jīng)過(guò)備案、審核仍舊符合公租房條件，離婚時(shí)，這套房也需要雙方協(xié)商，填寫(xiě)變更承租人申請(qǐng)，住保部門(mén)也會(huì)對(duì)新承租人的資格進(jìn)行復(fù)核。