案情簡介：業(yè)委會起訴物業(yè)私扣業(yè)主共有收益

原告江蘇省無錫市春xxx業(yè)主委員會(以下簡稱業(yè)委會)因與被告上海陸xx物業(yè)管理有限公司無錫分公司(以下簡稱無錫分公司)、被告上海陸xx物業(yè)管理有限公司(以下簡稱物業(yè)公司)發(fā)生物業(yè)管理糾紛，向江蘇省無錫市錫山區(qū)人民法院提起訴訟。

原告業(yè)委會訴稱：2002年11月25日，被告物業(yè)公司與無錫市春xxx住宅小區(qū)的開發(fā)商無錫聚甲房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司(以下簡稱聚甲公司)簽訂前期物業(yè)管理委托合同一份，約定聚甲公司委托物業(yè)公司對春xxx進行物業(yè)管理，管理期限為2002年11月25日起至春xxx小區(qū)業(yè)委會成立時止。合同成立后，物業(yè)公司安排被告無錫分公司具體對春xxx實施物業(yè)管理。2007年12月22日，原告業(yè)委會依法成立。2008年6月21日，業(yè)委會根據(jù)春xxx業(yè)主大會作出的業(yè)主自治決議，致函物業(yè)公司，明確不再與其簽訂物業(yè)管理合同，并要求物業(yè)公司及時辦理移交。2008年7月17日，物業(yè)公司即派員與業(yè)委會正式辦理移交，并簽訂了移交清單一份，明確物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)委會移交的物業(yè)管理費等費用總額為2327931．87元，其中小區(qū)共有部分收益結(jié)算的期間為2008年1月至6月。業(yè)委會經(jīng)審查物業(yè)公司移交的資料發(fā)現(xiàn)，無錫分公司在2004年至2007年間，收取了小區(qū)共有部分收入5967370．31元未列入移交。為維護全體業(yè)主的利益，遂訴至法院，要求物業(yè)公司和無錫分公司立即返還移交清單確認的2327931．87元中的2273872．32元(差額部分54059．55元為雙方協(xié)議訂立后業(yè)委會認可應(yīng)返還給物業(yè)公司部分)，及2004年至2007年共有部分收益的70％即4177159．22元，兩項合計6451031．54元。

法院判決：物業(yè)公司返還業(yè)主共有收益

被告物業(yè)公司應(yīng)當將移交清單確認的款項(扣除54059．55元)和2005年至2007年間小區(qū)共有部分收益的70％返還給原告業(yè)委會，即雙方確認的2273872．32元，以及應(yīng)當返還給業(yè)主的共有部分收益2899791．43元，合計5173663．75元。鑒于物業(yè)公司已經(jīng)履行了1857995．72元，其仍應(yīng)返還給業(yè)委會3315668．03元。因被告無錫分公司系物業(yè)公司下屬不具有法人資格的分支機構(gòu)，其合法成立并有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，也具體實施了物業(yè)管理行為，故其應(yīng)與物業(yè)公司共同承擔上述返還之責。

一、被告物業(yè)公司、無錫分公司共同于本判決生效后三日內(nèi)返還原告業(yè)委會3315668．03元。

二、駁回原告業(yè)委會的其他訴訟請求。

律師說法：物業(yè)違法扣業(yè)主共有收益應(yīng)返還

依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。因此業(yè)主有權(quán)成立業(yè)主委員會不再委托物業(yè)公司管理。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十二條的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)。共有部分在物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理（包括前期物業(yè)管理）期間所產(chǎn)生的收益，在沒有特別約定的情況下，應(yīng)屬全體業(yè)主所有，并主要用于補充小區(qū)的專項維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有部分進行經(jīng)營管理的，可以享有一定比例的收益。

第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。因此業(yè)主有權(quán)像物業(yè)公司索要小區(qū)公共部分收益。此外，第七十四條第三款規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第七十九條規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當公布。

按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第五十四條第二款規(guī)定：業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。因此業(yè)委會有權(quán)取得業(yè)主共有收益并經(jīng)業(yè)主大會支配使用。

因此，本案中物業(yè)公司應(yīng)履行與開發(fā)商簽訂的合約依法轉(zhuǎn)移小區(qū)管理權(quán)并返還小區(qū)全體業(yè)主共有收益。

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