民事案件執(zhí)行過程中被告的唯一住房是否可以查封？在我經(jīng)手的案件執(zhí)行環(huán)節(jié)是當(dāng)事人關(guān)注點較高的問題，大多數(shù)人的理解是：惟一住房是法院不能查封、拍賣的。其實，這種理解是錯誤的。在2005年1月1日之前，關(guān)于惟一住房能不能拍賣，一直沒有特別明確的規(guī)定，所以各地法院判常常要看具體情況做裁決。2004年11月4日，最高人民法院公布了《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，宣布自2005年1月1日起施行。其中第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”這也就是惟一住房不能查封、拍賣一說的由來。

高院之所以出臺這個司法解釋，是出于人道主義的考慮。但隨后一年中，出現(xiàn)了大量住豪宅不還債的情況。這條規(guī)定，成為最好的護身符。在“老賴們”狂歡一年之后，最高人民法院出臺了《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》，2005年11月14日通過， 12月21日起就施行，根本沒有等到2006年1月1日。這個新規(guī)定總共只有7條，基本上是一個“惟一住房查封、拍賣指南”。里面規(guī)定：只要已經(jīng)依法設(shè)立了抵押的住房，如果不能還債，都可以查封、拍賣。如果是債務(wù)人及其撫養(yǎng)家屬居住的房屋（惟一住房），給6個月寬限期。如果到了寬限期不交房，可以申請法院強制執(zhí)行。

根據(jù)上述規(guī)定，如果強制遷出的時候，債務(wù)人及其家屬無法自己解決居住問題，經(jīng)法院核實，可以由債主（申請執(zhí)行人）為債務(wù)人提供臨時住房。這種臨時住房，地段、面積都可以跟原來的住房不同，可以參照廉租房標(biāo)準(zhǔn)來解決。至于租金，由法院參照當(dāng)時同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定，從拍賣款中優(yōu)先扣除。至于需要給失去房子的人預(yù)留多少年的租金，沒有明確規(guī)定，從各地判例看，從1年到5年都有。但這一司法解釋同時規(guī)定，“被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強制遷出”。

事實上，2005年12月21日以來不是所有的這類案子，都按照高法的司法解釋來判決的。一些地方法院，由于擔(dān)心造成過多上訪事件，或者帶來執(zhí)行難，采用了息事寧人的態(tài)度。而銀行方面，由于斷供者不多，加上房價一直上漲，化解了一些矛盾，因此對這類案件也沒有采取真正強硬的態(tài)度。所以，連很多律師和政法記者也不知道高法有這一司法解釋。

對此，知名債權(quán)債務(wù)律師郭延虎提醒大家，只有在國土部門辦理了正式抵押手續(xù)的惟一住房，才能“更容易”被查封拍賣。如果僅僅是合同約定，沒有辦理正式抵押手續(xù)，法院是不能輕易查封的。最高人民法院在出臺《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》時有一個答記者問，其中解釋說：“有抵押擔(dān)保的債權(quán)比普通債權(quán)的安全性更高，更應(yīng)當(dāng)加以周到保護，無論是訴訟程序還是執(zhí)行程序都應(yīng)當(dāng)盡可能地維護和實現(xiàn)有抵押擔(dān)保的債權(quán)，這是維護社會交易秩序和交易安全的需要?！彼?，如果你僅僅是因為普通債務(wù)，被人逼迫出售惟一一套住房，或者有人上門查封、拍賣這套房子，你是有申辯空間的。