了解生活中常見(jiàn)的法律，保障合法權(quán)益免受侵害

在房屋買(mǎi)賣(mài)案例中，很多交易的房屋一般都存在抵押狀態(tài)，如果進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易，必須先償還銀行的貸款，解除房屋的抵押狀態(tài)，然后才能辦理過(guò)戶，也就是說(shuō)，償還銀行貸款和解除抵押行為是買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中不可缺少的一項(xiàng)內(nèi)容，由于解除抵押是以償還銀行貸款為前提的，在現(xiàn)實(shí)中容易引起一些法律糾紛。

在房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律關(guān)系中，買(mǎi)方的義務(wù)主要是支付購(gòu)房款，賣(mài)方的主要義務(wù)是協(xié)助買(mǎi)方辦理房屋的過(guò)戶手續(xù)。但是對(duì)于房屋解抵押所需要的資金往往在合同中約定不明，也容易產(chǎn)生違約責(zé)任的認(rèn)定糾紛。例如，買(mǎi)方已經(jīng)按照合同的約定支付首付款，但是發(fā)現(xiàn)賣(mài)方房屋的抵押還沒(méi)有解除，致使網(wǎng)簽手續(xù)不能辦理，買(mǎi)方就據(jù)此拒絕支付后期的購(gòu)房款。賣(mài)方認(rèn)為應(yīng)該由買(mǎi)方先支付后期的購(gòu)房款，然后賣(mài)方利用買(mǎi)方的這筆購(gòu)房款償還銀行的貸款，再辦理房屋的解除抵押登記手續(xù)。由于買(mǎi)方拒絕賣(mài)方的這種請(qǐng)求，賣(mài)方認(rèn)為買(mǎi)方拒絕按照合同的約定支付購(gòu)房尾款，屬于違約行為，要求買(mǎi)方支付剩余購(gòu)房款，同時(shí)支付合同中約定的違約金。買(mǎi)方提出反訴，要求解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

這個(gè)案件的焦點(diǎn)問(wèn)題就是，買(mǎi)賣(mài)雙方到底誰(shuí)存在違約的問(wèn)題。首先我們看一下，雙方的合同中，是沒(méi)有約定必須由買(mǎi)方支付購(gòu)房款來(lái)償還銀行的貸款進(jìn)一步辦理解除房屋抵押的這一內(nèi)容的，所以賣(mài)方據(jù)此認(rèn)為買(mǎi)方違約是沒(méi)有法律依據(jù)的。在房屋買(mǎi)賣(mài)交易習(xí)慣中，如果雙方在合同中，沒(méi)有約定房屋的解除抵押登記由哪一方來(lái)完成的話，一般應(yīng)該認(rèn)定由賣(mài)方承擔(dān)償還銀行貸款、然后辦理房屋的解除抵押登記手續(xù)的義務(wù)，買(mǎi)方是沒(méi)有義務(wù)替賣(mài)方辦理解除抵押登記手續(xù)的。所以在這個(gè)案件中，買(mǎi)方是不存在違約行為的。另外一方面，由于賣(mài)方?jīng)]有辦理房屋解除抵押登記手續(xù)，致使買(mǎi)方不能實(shí)現(xiàn)合同的目的，買(mǎi)方在這種情況下，是有權(quán)要求解除合同的，也就是說(shuō)買(mǎi)方的反訴請(qǐng)求是會(huì)得到法律的支持的。

今日特邀普法律師

律師介紹：

魏國(guó)鵬，高級(jí)律師，中央電視臺(tái)《華人頻道》、中央人民廣播電臺(tái)《都市法寶》（房產(chǎn)糾紛）節(jié)目特邀點(diǎn)評(píng)嘉賓。

研究領(lǐng)域：

執(zhí)業(yè)15年來(lái)，魏國(guó)鵬律師一直專(zhuān)注于房產(chǎn)領(lǐng)域的研究和實(shí)踐，與其團(tuán)隊(duì)共同鉆研辦理過(guò)上千起房產(chǎn)糾紛案件。魏國(guó)鵬律師具有深厚的法學(xué)理論功底，多年的法務(wù)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)使其在與委托人溝通過(guò)程中，能夠迅速、準(zhǔn)確把握案件的關(guān)鍵，將深?yuàn)W而枯燥的法律問(wèn)題通過(guò)日常生活中的例子深入淺出的進(jìn)行重新闡釋?zhuān)⒏鶕?jù)委托案件的不同情況，為當(dāng)事人量身定制有針對(duì)性的解決方案。

魏國(guó)鵬律師對(duì)商品房、二手房、已購(gòu)公房、經(jīng)濟(jì)適用房、家庭房產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房屋、拆遷安置房等各類(lèi)房產(chǎn)案件具有豐富的處理經(jīng)驗(yàn)。在房屋買(mǎi)賣(mài)違約、一房二賣(mài)、開(kāi)發(fā)商欺詐（隱瞞事實(shí)）、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議、收房驗(yàn)房、房屋質(zhì)量糾紛、購(gòu)房避稅、房屋租賃違約、中介轉(zhuǎn)委托、保障房上市交易、借名購(gòu)房等領(lǐng)域均有多件成功案例。

參加節(jié)目：

中央電視臺(tái)：《華人頻道》律師嘉賓

中央人民廣播電臺(tái)：《都市法寶》特邀嘉賓

法邦網(wǎng)：《法律名人談》最具人氣律師

法邦視頻：《名律直播室》長(zhǎng)期特邀點(diǎn)評(píng)嘉賓

社會(huì)職務(wù)：

北京林鑫沃邦律師事務(wù)所高級(jí)合伙人

法邦名律聯(lián)盟北京房地產(chǎn)專(zhuān)家團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)

《現(xiàn)代教育報(bào)》特邀顧問(wèn)律師

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