根據(jù)最新消息，沈陽(yáng)已取消限購(gòu)，限購(gòu)政策悄然退市的節(jié)奏恐怕會(huì)蔓延，除北上廣深之外的其他城市也會(huì)不同程度地效仿，直至完全取消。但人們的消費(fèi)心理總是很奇怪，當(dāng)下的房?jī)r(jià)走勢(shì)已與限購(gòu)前不可比，取消限購(gòu)并不等于房?jī)r(jià)就一定整體上漲，也有可能出現(xiàn)漲跌不一的局面。

由于政府的強(qiáng)制干預(yù)，這幾年房?jī)r(jià)經(jīng)歷了過(guò)山車(chē)式的起起落落，房?jī)r(jià)漲跌左右著人們的交易心理，有人為沒(méi)在漲價(jià)前買(mǎi)房而后悔不跌，有人為“賣(mài)虧了”或“買(mǎi)虧了”而心潮難平，所以每一次“降價(jià)潮”都落都伴隨著“退房潮”，每一撥上漲行情的背后，都出現(xiàn)各式各樣“不賣(mài)了”的違約糾紛。

案例：2007年5月，徐女士與李爹爹簽訂合同，購(gòu)買(mǎi)李爹爹位于漢口的房改房，約定價(jià)款33.2萬(wàn)元，雙方約定簽約后即付房款，留余款4萬(wàn)元兩年內(nèi)付清后辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。8月李爹爹將房屋鑰匙交給徐女士，10月辦理水電過(guò)戶(hù)手續(xù)，2008年初徐女士裝修入住，2008年底徐女士要求交付購(gòu)房余款并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，李爹爹以賣(mài)房時(shí)沒(méi)得到家人同意為由拒絕，徐女士遂于2009年5月向法院提起訴訟，要求李爹爹履行合同。

案件審理過(guò)程中，李爹爹的妻子張婆婆稱(chēng)，由于涉案房屋原本用于出租，她們夫妻并沒(méi)在那兒住，所以婆婆不知道爹爹賣(mài)房的事，爹爹無(wú)權(quán)獨(dú)自處理兩人共有的房產(chǎn)，她也不同意賣(mài)房，徐女士與爹爹簽訂的合同無(wú)效，應(yīng)該把房子還回來(lái)，爹爹退錢(qián)給徐女士。徐女士則說(shuō)爹爹夫妻就住在離這個(gè)房子不遠(yuǎn)處，她收房后裝修花了近兩個(gè)月時(shí)間，一家人又在房子里面住了將近兩年，婆婆不可能不知道賣(mài)房的事，況且有人證實(shí)當(dāng)徐女士找爹爹要求騰房子時(shí)婆婆在場(chǎng)。

法院認(rèn)為：根據(jù)審理查明的事實(shí)，婆婆應(yīng)當(dāng)知道房子被賣(mài)的事實(shí)，且在知道后并沒(méi)有提出反對(duì)意見(jiàn)，應(yīng)該認(rèn)為默認(rèn)了爹爹的賣(mài)房行為，爹爹與徐女士簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，爹爹應(yīng)該按照合同約定全面履行義務(wù)，徐女士要求支付房屋尾款后過(guò)戶(hù)的請(qǐng)求應(yīng)該予以支持，判決徐女士勝訴。

2007到2009年兩年間，涉案的房屋市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度較大，賣(mài)方在此情況下以一方不知情為由反悔，無(wú)非是出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮。但彼時(shí)既已作出賣(mài)房決定，就應(yīng)該自行承擔(dān)賣(mài)出后房?jī)r(jià)漲跌的風(fēng)險(xiǎn)，基于維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用的出發(fā)點(diǎn)，法律維護(hù)契約關(guān)系的穩(wěn)定性，維護(hù)守約方的合法利益是契約精神的基礎(chǔ)。

該案判決后，最高人民法院于2012年7月1日實(shí)施的《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定，對(duì)于當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。這一司法解釋進(jìn)一步堵住了房屋共有權(quán)人以無(wú)權(quán)處份為由反悔的大門(mén)，其主旨在于盡量維護(hù)契約的效力。

同樣，在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間窗口，也不乏買(mǎi)房者以各種理由要求退房的案例，形式上表現(xiàn)為前期業(yè)主大鬧甚至打砸售樓部，司法實(shí)踐中表現(xiàn)為退房訴訟猛增。針對(duì)這一情況，最高人民法院在2012年下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下加強(qiáng)民事審判切實(shí)保障民生若干問(wèn)題的通知》(下稱(chēng)《通知》)，要求法院嚴(yán)格適用情事變更原則，正確認(rèn)定變更的情事與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、交易風(fēng)險(xiǎn)之間的界限，提高市場(chǎng)行為的可預(yù)見(jiàn)性和合同利益的確定性與可信賴(lài)性?！锻ㄖ访鞔_，單純的房?jī)r(jià)漲跌屬于雙方簽約時(shí)應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到的交易風(fēng)險(xiǎn)，不能作為解除合同退房的正當(dāng)理由，也是以維護(hù)契約為出發(fā)點(diǎn)的。

限購(gòu)政策出臺(tái)后，在筆者接待的與退房有關(guān)的法律訴求中，有不少是由于開(kāi)發(fā)商或其委托的銷(xiāo)售代理公司人員，為了攬客而做出違規(guī)代為辦理社保憑證、繳稅憑證或者承諾辦理銀行貸款等事項(xiàng)，而事后又無(wú)法兌現(xiàn)導(dǎo)致購(gòu)房者實(shí)際無(wú)法完成買(mǎi)房交易導(dǎo)致的，購(gòu)房者交完定金或首付后，無(wú)法獲得后期貸款、無(wú)法進(jìn)行商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案而產(chǎn)生糾紛，但由于承諾事項(xiàng)往往系口頭約定，一旦發(fā)生糾紛購(gòu)房者往往陷于被動(dòng)。筆者認(rèn)為，只有合乎法律規(guī)定的契約權(quán)益才受保護(hù)，立約雙方對(duì)此都應(yīng)有明確認(rèn)識(shí)，謹(jǐn)慎從事。也許隨著限購(gòu)政策的落幕，上述情形將會(huì)成為歷史，但社會(huì)生活總是不斷更新，只有一點(diǎn)不會(huì)改變，合法的契約是當(dāng)事人之間的法律，一旦成立生效則須信守。

作者：趙莉，北京盈科(武漢)律師事務(wù)所，高級(jí)合伙人律師。湖北省環(huán)境與資源法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員、武漢仲裁委房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員、湖北省總工會(huì)律師團(tuán)成員、國(guó)家注冊(cè)土地價(jià)格評(píng)估師、土地登記代理人。專(zhuān)注房地產(chǎn)、教育、知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律事務(wù)。