《中華人民共和國最高人民法院公報(bào)》是最高人民法院的官方公報(bào)，用于刊載重要法律、司法解釋、案例等，本文系從與物權(quán)糾紛有關(guān)的五十多個(gè)公報(bào)案例節(jié)選出十四個(gè)案例，提煉案件爭議焦點(diǎn)和裁判觀點(diǎn)，供大家參考。
1、房屋承租人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，是否應(yīng)當(dāng)經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意？
公報(bào)案例：張一訴鄭中偉、中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司武漢市分公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案（《最高人民法院公報(bào)》2014年第11期）
裁判觀點(diǎn)：在審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件時(shí)，即使業(yè)主對(duì)房屋的使用沒有給其他區(qū)分所有權(quán)人造成噪音、污水、異味等影響，只要房屋的用途發(fā)生改變，由專供個(gè)人、家庭日常生活居住使用改變?yōu)橛糜谏虡I(yè)、工業(yè)、旅游、辦公等經(jīng)營性活動(dòng)，即可認(rèn)定該行為影響了業(yè)主的安寧生活，屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，應(yīng)依照《物權(quán)法》第七十七條關(guān)于業(yè)主改變住宅用途的規(guī)定處理。
房屋使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)承擔(dān)與業(yè)主相同的法定義務(wù)，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
2、業(yè)主委員會(huì)依據(jù)業(yè)主大會(huì)決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會(huì)名義從事法律行為，其是否具備訴訟主體資格？
公報(bào)案例：徐州西苑藝君花園（一期）業(yè)主委員會(huì)訴徐州中川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理用房所有權(quán)確認(rèn)糾紛案（《最高人民法院公報(bào)》2014年第6期）
裁判觀點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十五條第一款規(guī)定成立，具有一定目的、名稱、組織機(jī)構(gòu)與場(chǎng)所，管理相應(yīng)財(cái)產(chǎn)，是《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條第一款規(guī)定的“其他組織”。業(yè)主委員會(huì)依據(jù)業(yè)主共同或業(yè)主大會(huì)決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會(huì)名義從事法律行為，具備訴訟主體資格。
物業(yè)管理用房依規(guī)劃定點(diǎn)建造，為區(qū)分所有權(quán)建筑物管理人進(jìn)行管理維護(hù)業(yè)務(wù)必須的場(chǎng)所，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十二條第一款的規(guī)定，為業(yè)主共有。在建筑物竣工驗(yàn)收交付后，物業(yè)管理用房的分割、轉(zhuǎn)移、調(diào)整或重新配置，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同或業(yè)主大會(huì)決定。
3、埋藏于公民祖宅內(nèi)的文物，法院應(yīng)如何判定其歸屬？
公報(bào)案例：汪秉誠等六人訴淮安市博物館返還祖宅的埋藏文物糾紛案（《最高人民法院公報(bào)》2013年第5期）
裁判觀點(diǎn)：《中華人民共和國民法通則》第七十九條規(guī)定：所有人不明的埋藏物，歸國家所有；《中華人民共和國文物保護(hù)法》第五條也將中華人民共和國境內(nèi)地下遺存的文物一般推定為“屬于國家所有”。但埋藏或隱藏于公民祖宅且能夠基本證明屬于其祖產(chǎn)的埋藏物，在無法律明文規(guī)定禁止其擁有的情況下，應(yīng)判定屬于公民私人財(cái)產(chǎn)。
4、小區(qū)業(yè)主將車輛停放在公共停車位上，后圍墻倒塌致車輛受損的，車輛損失應(yīng)由誰承擔(dān)？
公報(bào)案例：陳書豪與南京武寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京青和物業(yè)管理有限公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案 （《最高人民法院公報(bào)》2013年第5期）
裁判觀點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)共有部分負(fù)有保養(yǎng)、維護(hù)義務(wù)，對(duì)于可能對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)造成損害的小區(qū)共用部分的安全隱患，應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除，否則致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)業(yè)主的損失進(jìn)行賠償。即便該安全隱患是第三人造成，也不能免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任，因第三人侵權(quán)致小區(qū)共用部分對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以負(fù)責(zé)的情形是物業(yè)服務(wù)企業(yè)已履行了保養(yǎng)維護(hù)義務(wù)，而第三人侵權(quán)是不可預(yù)見、不可避免的。
價(jià)值較大的財(cái)物在受損后，雖經(jīng)修復(fù)，但與原物相比，不僅在客觀價(jià)值上可能降低，而且在人們心理上價(jià)值降低，這就是價(jià)值貶損，按照違約責(zé)任理論，承擔(dān)違約責(zé)任的方式首先是恢復(fù)原狀，而恢復(fù)原狀肯定要求賠償財(cái)物的價(jià)值貶損。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為商品房的出賣人，在出售房屋、轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并且商品房小區(qū)已經(jīng)封園后，在所售房屋及共用部分沒有質(zhì)量瑕疵的情形下，對(duì)于小區(qū)業(yè)主的義務(wù)已經(jīng)履行完畢，不需要承擔(dān)責(zé)任。
5、出賣人出賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，其基于相鄰關(guān)系而在他人不動(dòng)產(chǎn)上享有的通行等權(quán)利是否也能成為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的？
公報(bào)案例：屠福炎訴王義炎相鄰?fù)ㄐ袡?quán)糾紛案（《最高人民法院公報(bào)》2013年第3期）
裁判觀點(diǎn)：一、買賣合同中，買受人取得的只能是出賣人有處分權(quán)的標(biāo)的物或權(quán)利。如果出賣人無權(quán)處分，即使買賣雙方在合同中進(jìn)行了約定，買受人也無法通過該買賣合同而取得相應(yīng)的權(quán)屬；二、出賣人出賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，其基于相鄰關(guān)系而在他人不動(dòng)產(chǎn)上享有的通行等權(quán)利不應(yīng)成為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的。即使雙方在買賣合同中對(duì)該通行權(quán)進(jìn)行了所謂的約定，對(duì)第三人也不具有約束力。買受人享有的通行權(quán)權(quán)源基礎(chǔ)同樣是相鄰關(guān)系，而并非是買賣合同的約定。當(dāng)客觀情況發(fā)生變化，買受人不再符合相鄰關(guān)系要件時(shí)，第三人得拒絕買受人的通行要求，買受人無權(quán)以買賣合同中關(guān)于通行權(quán)的約定約束第三人。
6、外國企業(yè)是否可以在中國境內(nèi)通過轉(zhuǎn)讓合同獲得國有土地使用權(quán)？
公報(bào)案例：大連羽田鋼管有限公司與大連保稅區(qū)弘豐鋼鐵工貿(mào)有限公司、株式會(huì)社羽田鋼管制造所、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)龍王塘街道辦事處物權(quán)確認(rèn)糾紛案（《最高人民法院公報(bào)》2012年第6期）
裁判觀點(diǎn)：在物權(quán)確權(quán)糾紛案件中，根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的基本原則，對(duì)于當(dāng)事人依據(jù)受讓合同提出的確權(quán)請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)視動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)區(qū)別予以對(duì)待。人民法院對(duì)于已經(jīng)交付的動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬可以予以確認(rèn)。對(duì)于權(quán)利人提出的登記于他人名下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸其所有的確權(quán)請(qǐng)求，人民法院不宜直接判決確認(rèn)其權(quán)屬，而應(yīng)當(dāng)判決他人向權(quán)利人辦理登記過戶。
7、以間接占有物出質(zhì)的，占有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志是什么？不記名指示提單換取提貨單后，能否再轉(zhuǎn)讓？
公報(bào)案例：肯考帝亞農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易(上海)有限公司與廣東富虹油品有限公司、第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司湛江市分行所有權(quán)確認(rèn)糾紛案（《最高人民法院公報(bào)》2012年第1期）
裁判觀點(diǎn)：根據(jù)《中華人民共和國海商法》第七十九條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，不記名指示提單可以經(jīng)空白背書轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)提單持有人以其中一套正本提單換取提貨單后，當(dāng)事人已不可能將全套正本提單進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，故此后的所謂提單轉(zhuǎn)讓行為對(duì)當(dāng)事人不產(chǎn)生拘束力。
《中華人民共和國物權(quán)法》第二十三條規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力。交付是否完成是動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移與否的標(biāo)準(zhǔn)，動(dòng)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，則應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十六條的規(guī)定進(jìn)行指示交付。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第八十八條規(guī)定，出質(zhì)人以間接占有的財(cái)產(chǎn)出質(zhì)的，以質(zhì)押合同書面通知占有人時(shí)視為移交。根據(jù)該條規(guī)定精神，提貨單的交付，僅意味著當(dāng)事人的提貨請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移，在當(dāng)事人未將提貨請(qǐng)求轉(zhuǎn)移事實(shí)通知實(shí)際占有人時(shí)，提貨單的交付并不構(gòu)成《中華人民共和國物權(quán)法》第二十六條所規(guī)定的指示交付。
8、共有房屋拆遷安置補(bǔ)償中，補(bǔ)償給被拆遷人的土地使用權(quán)是否可以由原房屋共有人協(xié)議分配？不享有土地使用權(quán)的人，是否因與土地使用權(quán)人共同出資建房而成為房屋的共有權(quán)人？
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